苫小牧苦戦!!

苫小牧のアパートが1室空いています。

夏から空いているのですが、
なかなか空室が埋まらないです。



最近、広告費を上げたにですが効果がありません。


2~4月まで難しいのかな~?

今月以降は広告費を下げて、
家電プレゼントやフリーレントも考えています。

何とかお客様が来て欲しいですね~(^^!)


# by ryuma_maeda | 2010-11-09 00:37 | 不動産

80万の借地テラスのシュミレーション!!


80万の借地テラスのシュミレーションでは、

160万+諸経費15万+リフォーム50万=225万

家賃4.2万-地代1.2万=3万

36万÷225万=0.16


利回り16%なら、まずまずですけどね~♪

所有権でも同じような物件がありそうなので、
転進しました。

欲張りなので、
借地やテラスなら利回り20%は欲しいのです。(^^)


# by ryuma_maeda | 2010-10-30 08:03 | 不動産

80万円の借地権テラス!!

仕事が速い工務店のホームページを見ると、
80万円の文字が・・・・ emoticon-0104-surprised.gif

さっそく、妻と下見に行きました!!

建物はしっかりしていて、
中も大切に使っているのが分かりました。

自分のリフォームする、
工務店の人にも来てもらいアドバイスを受けました。

かなり欲しくなった状態で下見が終わり、
仕事が速い工務店に戻りました。

家の状態で気になったのはあまりなかったのですが、
借地権なので地主さんとの契約が気になりました。

仕事が速い工務店の担当の方に聞くと、
地主と連絡が取れないとのことでした。

そして、その地主さんの持っている、
他の借地の契約情報を教えてもらいました。

すると・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・名義書き換え承諾料   29万円
・地代           月1.2万円
・保証金    50万円
といった情報が出てきました。



保証金50万が出た時点で、わたし達は転進しました。

保証金とは何の保証か良く分かりませんでしたし、
承諾料と保証金で倍になってしまうとはおかしいと思います。

う~ん、残念でした(><)


# by ryuma_maeda | 2010-10-19 23:43 | 不動産

関西大家の会、懇親会!!

賃貸住宅フェアのあと、
関西大家の会の懇親会に行きました。

たくさんの人がいて、いろんな業種の人がいて、
ちょっとした異業種交流会でした。

ノウハウを聞くというより、
交流により人付き合いを増やす感じでした。

浦田健さんとも話ができて感動でした。

不動産の知識が増えるのは嬉しい事ですし、
人との繋がりも増えるのも嬉しい。

私にとって関西大家の会は非常に役に立つ良い組織で、
立ち上げてくれたゴンさんに感謝しています。



非常に内容の濃い一日でした(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-10-16 23:33 | 不動産

大阪賃貸住宅フェアー!!

昨日は大阪賃貸住宅フェアーに
行ってきました。

いろんなブースにたくさんの情報があり、
今の自分に必要な情報もたくさんありました。

・三点ユニットを分離する企画の会社
(シャワーブースとトイレにして、50万円程度)

・お風呂の美装をする会社

・入居を決めやすい内装を提案する会社

・家主の初期費用無しで家電付きの提案をする会社
(入居者が家電のレンタル料を払います)

・LED照明を売っている会社

等が気になりました。

塩竈のマンションと大分の区分所有が三点ユニットなので、
分離には興味がありました。

しかし、50万円トイレにかけるなら、
内装をお洒落にする方がいいかもと思いました。

テラスハウスを所有しているのですが、
お風呂が汚かったので美装の会社は気になりました。

入居を決めやすい内装は、
空室時に必要なので勉強したいです。

家電つきは入居促進によいな~と思います。

共用部の照明をLEDにすればやすいんやろーなーと思いました。

色々勉強になりました(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-10-15 23:37 | 不動産

関西大家の会、セミナーに行きました!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
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関西大家の会、セミナーに行きました!!

和合さんの話は具体的で、
非常に考えさせられました。



出口の考え方を強く意識するようになりました。


そのあとの懇親会も面白かったです。
これから始められる方に色々話しました。

私はゴールから逆算して今の行動を決めると、
無理なく行動できるかな~と思っています。

でも、最初は何もないところから始めるので、
ちょっと背伸びが必要かもしれないですね。

いろいろ考えさせられました(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-09-15 21:59 | 不動産

決まるかな?

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苫小牧の物件に一応申し込みが入ったそうです。

何故一応か?

物件を見ないで書いたそうで、
再度見てからきちんと決めるそうです。

でも心配事が・・・・・・・

今回の申し込みの方の職は、
無職です!!


管理会社の人は、
「家賃保証会社付けとくので、大丈夫です。」
と行っているのですが心配です。

しかし、空けておいても仕方がないので、
審査が通れば入れようと思います。

決まって欲しいですね~(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-09-10 08:36 | 不動産

募集中!!

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苫小牧の物件が、空室になりました。

天井が傷んでいたので、張替えをしました。

初めの張替え費用は45000円とか言われたので、
「高すぎる、見積もりしなおして!!」
というと25000円になりました。



その費用でやってもらって、
玄関にクッションフロアをサービスで張ってもらいました。

ちょっと高いのですが、遠隔操作なのでしょうがないです。

それよりも、早く内覧が来て欲しいです。

はやく決まって欲しいな~(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-09-04 08:53 | 不動産

やっぱり、調査は必要ですね!!

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このあいだ、物件情報が入ってきました。

寝屋川市のテラスハウスで、
利回り24%の物件でした。


期待せずに物件を見に行ったのですが、
以外に良かったので買おうと思いました。

その前に入居者情報を業者に尋ねると、
ちょっと時間がかかるようでした。


その間に売れたら困るな~と思い、
そのまま買おうかとも考えましたが、
それらの情報を知らずに買うのは怖いので待ちました。

そして得た入居者情報は、
なんと80才のおばあちゃんでした。

う~ん、微妙ですね~(^^!)

その物件は見送りました。

無理に買う必要は無いですもんね(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-08-31 08:58 | 不動産

しょぼくれサミット!!

しょぼくれサミットに参加しました。

太郎さんをはじめ、
著名な方が参加し緊張しました。

たろうさん、すーさんはとっても気さくで
良い人でした♪


たろうさんにしょぼくれグッズを、
たくさん頂きほくほくでした。

株の話や不動産投資家の裏話など、
色々話しました。

色んな話を聞くと為になりますし、
人の繋がりができるのは嬉しいです。

皆様ありがとうございました(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-08-30 09:26 | 不動産

日本は長寿国?

最近のニュースで、年金の不正受給が
取り上げられています。

長寿記録の方が実は亡くなっていたのが発端で、
100歳以上を調べると100人以上が行方不明だそうです。


日本は長寿国と思っていたのですが、
亡くなっても届けていない方が結構いそうで、
実はそれほど長寿国ではないかもしれないですね。

不正受給、対策が必要ですよね~(^^!)


# by ryuma_maeda | 2010-08-09 01:04 | その他

ワンルームマンション投資!!

雑誌を見ると、ワンルームマンション投資を
勧めている記事がありました。

こういった記事を見ると、
「記事の振りをした広告だな~」
と思います。

ですがこういった投資から初めて、
勉強して成功する人もいるので悪いともいえません。

ちょっと、遠回りと
思いますけどね~(^^!)


# by ryuma_maeda | 2010-08-08 00:51 | 不動産

ちょろちょろと出費が・・・・

塩竈の物件が出費続きです。

先月が雨漏りの出費で、
今月が電気温水器の修理でした。

築10年以上経つとちょこちょこ壊れるのは、
仕方ないですね(><)


# by ryuma_maeda | 2010-08-06 08:51 | 不動産

寝屋川テラス、入居決まりました。

久々の更新です。

寝屋川テラス、決まりました。

家賃は59000円です

始めはもっと家賃が欲しかったのですが、
欲張らないでいいかなと思いこの家賃にしました。

ちょっと安めにして早く決まるほうが、
精神衛生上良い気がします。

入居者は再婚で子どももいるようです。

幸せな家庭を築いて欲しいですね~♪
(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-08-03 07:07 | 不動産

ロフトを3階に変更・ビフォーアフター

ロフトの梯子をはずし、階段を設置しました。
こういったロフトの真ん中を塞ぎ、端に階段を設置します。

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踊り場と、手すりをつけました。
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完成です。
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# by ryuma_maeda | 2010-07-03 00:14 | 不動産

長屋お風呂・ビフォーアフター

お風呂もひどかったです。
水シャワーにはびっくりしました。
給湯器を入れました。

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# by ryuma_maeda | 2010-06-30 23:56 | 不動産

長屋・トイレのビフォーアフター

トイレはかなり汚かったです!!
コンセントも無かったので付けました。

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# by ryuma_maeda | 2010-06-28 23:29 | 不動産

長屋・リビングのビフォーアフター

長屋のリフォームが終わり、募集を開始しています。
資料の為、ビフォーアフターを載せていこうと思います

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# by ryuma_maeda | 2010-06-27 00:25 | 不動産

電気料金が8倍に!!

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苫小牧の自動販売機が失敗に終りました。

月の売り上げが10000円程度だったので、
電気料金が赤字でした(><)

そして、2月末に撤去になりました。

それから4月になり3月の電気料金を見てみると、
あまり減っていない!!

自動販売機設置前は500円前後の電気代だったのが、
今は撤去したのに4000円以上しました。


腹が立って電気会社に電話してみると、

「今までの電気料金設定は定額制だったのですが、
今は通常の電気料金になっています。」
とのことでした。

詳しくは次回に書きます。

ショックでした(><)


# by ryuma_maeda | 2010-05-12 22:32 | 不動産

長屋リフォーム1

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久々に長屋の様子を見に行きました。

3階に行く階段がついていました。

この長屋はもともと2階建てだったのを、
3階が作られていました。

3階まではロフトのはしごだったのですが、
リフォームで普通の階段をつけるようにしました。

吹き抜け階段のようになっていますが、
冷暖房は効き難いように思います。

どうしようかな~?

でも、順調に進んでいますね。(^^)


# by ryuma_maeda | 2010-05-01 06:49 | 不動産

出店!!

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今年の2月に出店したところなのに、
また出店になりました。

河内長野に5月27日にオープンです。


出店のパターンがある程度出来ているので、
1ヶ月あれば何とかなってしまいます。

出店にはいろいろする事がありますが、
チームで動いているので何とかなります。

不景気の影響で出店意欲のあるお店が少ないので、
家賃相場が下がっています。
(住宅の賃貸もそうですね)

これをチャンスと見て出店していきそうです。

頑張るぞー\(^^)/


# by ryuma_maeda | 2010-04-30 00:39 | 店長

一応、満室になりました♪(^^)

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先週、やっと満室になりました。


今回入る人はちょっと条件が弱かったのですが、
保障会社がいけたので入居してもらいます。

バック3が効きました!!


後はこの間買った長屋をリフォームして、
早く決めたいですね♪(⌒-⌒)


# by RYUMA_MAEDA | 2010-04-19 22:07 | 不動産

初めての築古戸建(テラスハウス) 7

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今回、投資用のテラスハウスを融資してもらおうと、
日本政策金融公庫に行きました。

融資額350万で頼みました。
(物件170万、リフォーム180万)



前回年末に融資を打診していて内諾を得ていたため、
(前回の融資の件は流れてしまいました。)
今回は資料と電話のみで融資が了承されました。

良かったです(⌒-⌒)


初めての築古戸建(テラスハウス) 6

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内装でお金がかかるのは、
やっぱり水周りですね。

この物件は水周りが壊滅でした!!

キッチンは、瞬間湯沸かし器&ドロドロキッチン。
お風呂はバランス釜&水シャワー。
最強です(^^!)

キッチンは入れ替えでしょうがないとして、
お風呂は問題です。

今回考えているの案としては、
給湯器をいれてキッチンとシャワーに使い、
バランス釜を生かすようにしました。

本当は湯沸し給湯器を入れるのが良いのですが、
そのためにする事が多すぎました。

風呂釜の交換と浴槽の壁壊しと、
風呂全体の補修などとなり50万円台の仕事となります。

給湯器のみの場合であれば、10万円台仕事です。

設備の費用は家賃に出来ないので、
いろいろ考えた末にこうしてみようと思います。

考える事が多いですが、それも楽しいですね(^^)


取らぬ狸の皮算用!!

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今回の物件、
・取得価格   170万
・経費      15万
・リフォーム費 165万

計350万円


家賃      7万円(ペット可能で8万円)

利回り   24%(ペット可能で27%)

リフォーム代がもっとかかったり、
もっと安くしか貸せないかもしれないけど、
こういった皮算用しているときは幸せですね♪

まさしく、取らぬ狸の皮算用(^^!)


初めての築古戸建(テラスハウス) 5

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3月13日にリフォームの勉強をかねて、
関西大家の会のセミナーに行きました。



丁度リフォームについてヒントが欲しかったので良かったです。

今回はうっちゃんさんが講師でリフォームの話をしてくれました。
写真つきで分かりやすかったです。

売買物件には結構リフォーム費をかけて良いが、
賃貸のときは安くするほうが良いと言っていました。

しかし、セルフリフォームは大変なので出来れば
しないほうが良いとも言っていました。

いろいろ勉強になりました。

その後、懇親会になりましたがいろいろな人と話し、
とても有意義な時間になりました。

そして、知り合いに安いリフォーム業者を
紹介してもらいました。

早速、次の週に見積もりを取ってもらいました。

続きます


初めての築古戸建(テラスハウス) 4

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仕事の速い工務店さんが、
用意する資料と資金を教えてくれました。

固定資産税一年分の27000円は納得できましたが、
登記費用18万円!!
はちょっと納得できませんでした。

ある人に相談したところ、
「登記は結構簡単に出来ましたよ!!」
と教えてもらい自分ですることにしました。

仕事の速い工務店さんに、
「勉強の為に一度自分で登記をします!!」
と言うと分かっていただけました。

そして、法務局のホームページで調べました。

続きます


初めての築古戸建(テラスハウス) 3


売買契約が終わり、リフォームの見積もりです。

家を見に行くにしても業者に連絡して家に鍵を置いてもらい、
入らなければいけません。

ちょっとめんどくさいです(><)

まずは、内装が安いリフォーム会社を教えてもらったので、
そちらのほうに見積もりをしてもらいました。

個人的には100万円で大幅なリフォームをしてもらい、
なんやかんやで150万円をリフォーム費用として考えていました。

そして、出た見積もりは、

168万円!!
しかも、まだまだかかりそうです(><)

続きます


初めての築古戸建(テラスハウス) 2

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10万円の値引きで了承してもらい、
売買契約を行いました。



売主さんが来る前に、重要事項説明を受けました。

3階を増設しているので、建ぺい率オーバーになっていたことが
気になりましたがまあどうにでもなるかなと思いました。

売主さんは中国の方ので、
登記簿で見ると競売で取得したようでした。

売主「今回の売れても大きな損したよ」

私 「ありがとうございます。大事にしますね。」

売主「2年前に380万円で買いたい人がいたんだけど、
   断ってしまいもったいないことしたよ。」

売主「280万円で売ろうと思ったけど、何回もこっちにくるのが
   面倒なのでもう安く売ろうと思ってこの値段にしたよ。」

売主「この値段以下にするなら、中国人留学生にあげようかな、
   とも思っていたよ。」

といった事をいろいろ話してくれました。
良い人そうでした。
(200万以上は損したと言っていましたので、
400万くらいで買ったのかな~と思います。)

内覧時には、残地物が結構残っていたので、
どうなるかが気になりましたが、
売主さんはこの取引で損なので、撤去したくなさそうでした。

しかし、売買のときは撤去になっているので、
後は業者にお任せする事にしました。

とりあえず、売買契約は終了です(^^)

続きます。


初めての築古戸建(テラスハウス) 1

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このたび、初めて築古戸建(テラスハウス)を買いました!!


最近仕事の速い工務店のホームページを
よく見るようになっていたのですが、
2月の下旬にこういった物件が載っていました。

・寝屋川徒歩9分
・三階建て(テラスハウス)
・所有権
・築年数不詳
・平成7年増改築

値段180万円

びっくりしました!!
その日は、ドキドキして寝つきが悪かったです(^^!)

次の日の朝9時前から仕事の速い工務店に
いきました。

9時前は朝礼をしていましたが朝礼が終り次第、
すぐに入っていきました。

私    「この物件はまだ残っていますか!!」

担当  「まだ残っています、見に行きますか?」

私    「はい、多分何もなければ買うと思います!!」


と言って連れて行ってもらいました。


そして中を見ると結構ぼろくて引いてしまいました。
実は、平成7年増改築の言葉に過度に期待をしていたので、
ちょっとがっかりぎみになりながらひとしきり見ましたが、
それでも安いとは思いました。

「出来れば明日、嫁を連れて行って判断してもらいます。」
と行ってこの日は業者と別れました。

そして、嫁さんには
「けっこうぼろかったで~見に行くかな~?」
と聞くと、
「ぼろいのは嫌やな~、でも見に行くわ~」

と言ってくれたので、次の日に見に行きました。

次に費に見に行くと嫁さんは、
「思ってたよりぼろくないで~」
と行って前向きになっていました。

私はかなり安いとは思ったのですが、
内心どっちが良いのかな~と迷っていました。

そして、嫁さんと相談した結果、
安いので、初めての築古の物件としては手頃ではないか。
失敗の確率もかなり低いと言う結論になって買付けを入れました。

続きます!!