苫小牧のアパートが１室空いています。
夏から空いているのですが、
なかなか空室が埋まらないです。
最近、広告費を上げたにですが効果がありません。
２～４月まで難しいのかな～？
今月以降は広告費を下げて、
家電プレゼントやフリーレントも考えています。
何とかお客様が来て欲しいですね～（＾＾！）
80万の借地テラスのシュミレーションでは、
160万+諸経費15万＋リフォーム50万＝225万
家賃4.2万-地代1.2万＝3万
36万÷225万＝0.16
利回り16％なら、まずまずですけどね～♪
所有権でも同じような物件がありそうなので、
転進しました。
欲張りなので、
借地やテラスなら利回り20％は欲しいのです。（＾＾）
仕事が速い工務店のホームページを見ると、
８０万円の文字が・・・・ 
さっそく、妻と下見に行きました!!
建物はしっかりしていて、
中も大切に使っているのが分かりました。
自分のリフォームする、
工務店の人にも来てもらいアドバイスを受けました。
かなり欲しくなった状態で下見が終わり、
仕事が速い工務店に戻りました。
家の状態で気になったのはあまりなかったのですが、
借地権なので地主さんとの契約が気になりました。
仕事が速い工務店の担当の方に聞くと、
地主と連絡が取れないとのことでした。
そして、その地主さんの持っている、
他の借地の契約情報を教えてもらいました。
すると・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・名義書き換え承諾料 ２９万円
・地代 月1.2万円
・保証金 ５０万円
といった情報が出てきました。
保証金５０万が出た時点で、わたし達は転進しました。
保証金とは何の保証か良く分かりませんでしたし、
承諾料と保証金で倍になってしまうとはおかしいと思います。
う～ん、残念でした（＞＜）
賃貸住宅フェアのあと、
関西大家の会の懇親会に行きました。
たくさんの人がいて、いろんな業種の人がいて、
ちょっとした異業種交流会でした。
ノウハウを聞くというより、
交流により人付き合いを増やす感じでした。
浦田健さんとも話ができて感動でした。
不動産の知識が増えるのは嬉しい事ですし、
人との繋がりも増えるのも嬉しい。
私にとって関西大家の会は非常に役に立つ良い組織で、
立ち上げてくれたゴンさんに感謝しています。
非常に内容の濃い一日でした(⌒-⌒)
昨日は大阪賃貸住宅フェアーに
行ってきました。
いろんなブースにたくさんの情報があり、
今の自分に必要な情報もたくさんありました。
・三点ユニットを分離する企画の会社
（シャワーブースとトイレにして、５０万円程度）
・お風呂の美装をする会社
・入居を決めやすい内装を提案する会社
・家主の初期費用無しで家電付きの提案をする会社
（入居者が家電のレンタル料を払います）
・LED照明を売っている会社
等が気になりました。
塩竈のマンションと大分の区分所有が三点ユニットなので、
分離には興味がありました。
しかし、５０万円トイレにかけるなら、
内装をお洒落にする方がいいかもと思いました。
テラスハウスを所有しているのですが、
お風呂が汚かったので美装の会社は気になりました。
入居を決めやすい内装は、
空室時に必要なので勉強したいです。
家電つきは入居促進によいな～と思います。
共用部の照明をLEDにすればやすいんやろーなーと思いました。
色々勉強になりました(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
関西大家の会、セミナーに行きました!!
和合さんの話は具体的で、
非常に考えさせられました。
出口の考え方を強く意識するようになりました。
そのあとの懇親会も面白かったです。
これから始められる方に色々話しました。
私はゴールから逆算して今の行動を決めると、
無理なく行動できるかな～と思っています。
でも、最初は何もないところから始めるので、
ちょっと背伸びが必要かもしれないですね。
いろいろ考えさせられました(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
苫小牧の物件に一応申し込みが入ったそうです。
何故一応か？
物件を見ないで書いたそうで、
再度見てからきちんと決めるそうです。
でも心配事が・・・・・・・
今回の申し込みの方の職は、
無職です!!
管理会社の人は、
「家賃保証会社付けとくので、大丈夫です。」
と行っているのですが心配です。
しかし、空けておいても仕方がないので、
審査が通れば入れようと思います。
決まって欲しいですね～(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
苫小牧の物件が、空室になりました。
天井が傷んでいたので、張替えをしました。
初めの張替え費用は４５０００円とか言われたので、
「高すぎる、見積もりしなおして!!」
というと２５０００円になりました。
その費用でやってもらって、
玄関にクッションフロアをサービスで張ってもらいました。
ちょっと高いのですが、遠隔操作なのでしょうがないです。
それよりも、早く内覧が来て欲しいです。
はやく決まって欲しいな～(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
このあいだ、物件情報が入ってきました。
寝屋川市のテラスハウスで、
利回り２４％の物件でした。
期待せずに物件を見に行ったのですが、
以外に良かったので買おうと思いました。
その前に入居者情報を業者に尋ねると、
ちょっと時間がかかるようでした。
その間に売れたら困るな～と思い、
そのまま買おうかとも考えましたが、
それらの情報を知らずに買うのは怖いので待ちました。
そして得た入居者情報は、
なんと８０才のおばあちゃんでした。
う～ん、微妙ですね～（＾＾！）
その物件は見送りました。
無理に買う必要は無いですもんね(⌒-⌒)
しょぼくれサミットに参加しました。
太郎さんをはじめ、
著名な方が参加し緊張しました。
たろうさん、すーさんはとっても気さくで
良い人でした♪
たろうさんにしょぼくれグッズを、
たくさん頂きほくほくでした。
株の話や不動産投資家の裏話など、
色々話しました。
色んな話を聞くと為になりますし、
人の繋がりができるのは嬉しいです。
皆様ありがとうございました(⌒-⌒)
最近のニュースで、年金の不正受給が
取り上げられています。
長寿記録の方が実は亡くなっていたのが発端で、
１００歳以上を調べると１００人以上が行方不明だそうです。
日本は長寿国と思っていたのですが、
亡くなっても届けていない方が結構いそうで、
実はそれほど長寿国ではないかもしれないですね。
不正受給、対策が必要ですよね～（＾＾！）
雑誌を見ると、ワンルームマンション投資を
勧めている記事がありました。
こういった記事を見ると、
「記事の振りをした広告だな～」
と思います。
ですがこういった投資から初めて、
勉強して成功する人もいるので悪いともいえません。
ちょっと、遠回りと
思いますけどね～（＾＾！）
塩竈の物件が出費続きです。
先月が雨漏りの出費で、
今月が電気温水器の修理でした。
築１０年以上経つとちょこちょこ壊れるのは、
仕方ないですね（＞＜）
久々の更新です。
寝屋川テラス、決まりました。
家賃は５９０００円です。
始めはもっと家賃が欲しかったのですが、
欲張らないでいいかなと思いこの家賃にしました。
ちょっと安めにして早く決まるほうが、
精神衛生上良い気がします。
入居者は再婚で子どももいるようです。
幸せな家庭を築いて欲しいですね～♪
(⌒-⌒)
ロフトの梯子をはずし、階段を設置しました。
こういったロフトの真ん中を塞ぎ、端に階段を設置します。
踊り場と、手すりをつけました。
完成です。
お風呂もひどかったです。
水シャワーにはびっくりしました。
給湯器を入れました。
トイレはかなり汚かったです!!
コンセントも無かったので付けました。
長屋のリフォームが終わり、募集を開始しています。
資料の為、ビフォーアフターを載せていこうと思います
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
苫小牧の自動販売機が失敗に終りました。
月の売り上げが１００００円程度だったので、
電気料金が赤字でした（＞＜）
そして、２月末に撤去になりました。
それから４月になり３月の電気料金を見てみると、
あまり減っていない!!
自動販売機設置前は５００円前後の電気代だったのが、
今は撤去したのに４０００円以上しました。
腹が立って電気会社に電話してみると、
「今までの電気料金設定は定額制だったのですが、
今は通常の電気料金になっています。」
とのことでした。
詳しくは次回に書きます。
ショックでした（＞＜）
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
久々に長屋の様子を見に行きました。
３階に行く階段がついていました。
この長屋はもともと２階建てだったのを、
３階が作られていました。
３階まではロフトのはしごだったのですが、
リフォームで普通の階段をつけるようにしました。
吹き抜け階段のようになっていますが、
冷暖房は効き難いように思います。
どうしようかな～？
でも、順調に進んでいますね。（＾＾）
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
今年の２月に出店したところなのに、
また出店になりました。
河内長野に５月２７日にオープンです。
出店のパターンがある程度出来ているので、
１ヶ月あれば何とかなってしまいます。
出店にはいろいろする事がありますが、
チームで動いているので何とかなります。
不景気の影響で出店意欲のあるお店が少ないので、
家賃相場が下がっています。
（住宅の賃貸もそうですね）
これをチャンスと見て出店していきそうです。
頑張るぞー＼（＾＾）／
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
先週、やっと満室になりました。
今回入る人はちょっと条件が弱かったのですが、
保障会社がいけたので入居してもらいます。
バック３が効きました!!
後はこの間買った長屋をリフォームして、
早く決めたいですね♪(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
今回、投資用のテラスハウスを融資してもらおうと、
日本政策金融公庫に行きました。
融資額３５０万で頼みました。
（物件１７０万、リフォーム１８０万）
前回年末に融資を打診していて内諾を得ていたため、
（前回の融資の件は流れてしまいました。）
今回は資料と電話のみで融資が了承されました。
良かったです(⌒-⌒)
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
内装でお金がかかるのは、
やっぱり水周りですね。
この物件は水周りが壊滅でした!!
キッチンは、瞬間湯沸かし器＆ドロドロキッチン。
お風呂はバランス釜＆水シャワー。
最強です（＾＾！）
キッチンは入れ替えでしょうがないとして、
お風呂は問題です。
今回考えているの案としては、
給湯器をいれてキッチンとシャワーに使い、
バランス釜を生かすようにしました。
本当は湯沸し給湯器を入れるのが良いのですが、
そのためにする事が多すぎました。
風呂釜の交換と浴槽の壁壊しと、
風呂全体の補修などとなり５０万円台の仕事となります。
給湯器のみの場合であれば、１０万円台仕事です。
設備の費用は家賃に出来ないので、
いろいろ考えた末にこうしてみようと思います。
考える事が多いですが、それも楽しいですね（＾＾）
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
今回の物件、
・取得価格 １７０万
・経費 １５万
・リフォーム費 １６５万
計３５０万円
家賃 ７万円（ペット可能で８万円）
利回り ２４％（ペット可能で２７％）
リフォーム代がもっとかかったり、
もっと安くしか貸せないかもしれないけど、
こういった皮算用しているときは幸せですね♪
まさしく、取らぬ狸の皮算用（＾＾！）
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
３月１３日にリフォームの勉強をかねて、
関西大家の会のセミナーに行きました。
丁度リフォームについてヒントが欲しかったので良かったです。
今回はうっちゃんさんが講師でリフォームの話をしてくれました。
写真つきで分かりやすかったです。
売買物件には結構リフォーム費をかけて良いが、
賃貸のときは安くするほうが良いと言っていました。
しかし、セルフリフォームは大変なので出来れば
しないほうが良いとも言っていました。
いろいろ勉強になりました。
その後、懇親会になりましたがいろいろな人と話し、
とても有意義な時間になりました。
そして、知り合いに安いリフォーム業者を
紹介してもらいました。
早速、次の週に見積もりを取ってもらいました。
続きます
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
仕事の速い工務店さんが、
用意する資料と資金を教えてくれました。
固定資産税一年分の２７０００円は納得できましたが、
登記費用１８万円！！
はちょっと納得できませんでした。
ある人に相談したところ、
「登記は結構簡単に出来ましたよ!!」
と教えてもらい自分ですることにしました。
仕事の速い工務店さんに、
「勉強の為に一度自分で登記をします!!」
と言うと分かっていただけました。
そして、法務局のホームページで調べました。
続きます
売買契約が終わり、リフォームの見積もりです。
家を見に行くにしても業者に連絡して家に鍵を置いてもらい、
入らなければいけません。
ちょっとめんどくさいです（＞＜）
まずは、内装が安いリフォーム会社を教えてもらったので、
そちらのほうに見積もりをしてもらいました。
個人的には１００万円で大幅なリフォームをしてもらい、
なんやかんやで１５０万円をリフォーム費用として考えていました。
そして、出た見積もりは、
１６８万円!!
しかも、まだまだかかりそうです（＞＜）
続きます
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
１０万円の値引きで了承してもらい、
売買契約を行いました。
売主さんが来る前に、重要事項説明を受けました。
３階を増設しているので、建ぺい率オーバーになっていたことが
気になりましたがまあどうにでもなるかなと思いました。
売主さんは中国の方ので、
登記簿で見ると競売で取得したようでした。
売主「今回の売れても大きな損したよ」
私 「ありがとうございます。大事にしますね。」
売主「２年前に３８０万円で買いたい人がいたんだけど、
断ってしまいもったいないことしたよ。」
売主「２８０万円で売ろうと思ったけど、何回もこっちにくるのが
面倒なのでもう安く売ろうと思ってこの値段にしたよ。」
売主「この値段以下にするなら、中国人留学生にあげようかな、
とも思っていたよ。」
といった事をいろいろ話してくれました。
良い人そうでした。
（２００万以上は損したと言っていましたので、
４００万くらいで買ったのかな～と思います。）
内覧時には、残地物が結構残っていたので、
どうなるかが気になりましたが、
売主さんはこの取引で損なので、撤去したくなさそうでした。
しかし、売買のときは撤去になっているので、
後は業者にお任せする事にしました。
とりあえず、売買契約は終了です（＾＾）
続きます。
いつも押してくれて有難うございます（＾＾）
このたび、初めて築古戸建（テラスハウス）を買いました!!
最近仕事の速い工務店のホームページを
よく見るようになっていたのですが、
２月の下旬にこういった物件が載っていました。
・寝屋川徒歩９分
・三階建て（テラスハウス）
・所有権
・築年数不詳
・平成７年増改築
値段１８０万円
びっくりしました!!
その日は、ドキドキして寝つきが悪かったです（＾＾！）
次の日の朝９時前から仕事の速い工務店に
いきました。
９時前は朝礼をしていましたが朝礼が終り次第、
すぐに入っていきました。
私 「この物件はまだ残っていますか！！」
担当 「まだ残っています、見に行きますか？」
私 「はい、多分何もなければ買うと思います！！」
と言って連れて行ってもらいました。
そして中を見ると結構ぼろくて引いてしまいました。
実は、平成７年増改築の言葉に過度に期待をしていたので、
ちょっとがっかりぎみになりながらひとしきり見ましたが、
それでも安いとは思いました。
「出来れば明日、嫁を連れて行って判断してもらいます。」
と行ってこの日は業者と別れました。
そして、嫁さんには
「けっこうぼろかったで～見に行くかな～？」
と聞くと、
「ぼろいのは嫌やな～、でも見に行くわ～」
と言ってくれたので、次の日に見に行きました。
次に費に見に行くと嫁さんは、
「思ってたよりぼろくないで～」
と行って前向きになっていました。
私はかなり安いとは思ったのですが、
内心どっちが良いのかな～と迷っていました。
そして、嫁さんと相談した結果、
安いので、初めての築古の物件としては手頃ではないか。
失敗の確率もかなり低いと言う結論になって買付けを入れました。
続きます!!
