現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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不動産ファンド・元本割れで提訴される!!

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野村系証券会社で不動産ファンドトラブル…
十分な説明なくハイリスク商品買わせる


高木証券本店が入っている大阪市北区の大阪駅前第一ビル (クリックで拡大) 不動産市況が悪化するなか、東証2部上場の野村系の中堅証券会社、高木証券(本店・大阪市)が個人投資家向けに販売した不動産投資ファンドをめぐり、一部顧客との間でトラブルになっていることが22日、分かった。このファンドは、金融庁も「危険度が高い」と認めるハイリスク商品。なのに、営業マンからリスクについて十分な説明がないまま購入させた。

 トラブルになっているのは、高木証券が販売した不動産投資ファンド「レジデンシャル-ONE」。顧客から集めた資金に金融機関からの融資も加え、投資額を膨らませたうえで不動産に投資し、家賃収入などを顧客への分配金に回す。運用期間は3年間。期間終了後は不動産を売却し、顧客に出資金を払い戻す。

 「レバレッジ(てこ)」を効かせたハイリスク型の商品で、商品の“説明書”である目論見書にも「金融機関からノンリコースローンを借り入れることにより別途資金調達を行います」と記されている。

 そのハイリスクぶりはこんな感じだ。顧客から10億円、金融機関から30億円を集め、計40億円の不動産投資を行ったとする。運用期間終了後に不動産価格が20%下落していたとすると、売却額は32億円。このうち30億円は金融機関への返済に優先的に回され、顧客の手元に残るのはわずか2億円。不動産価格が20%下がると、80%もの損失を被ることになる。

 金融庁証券課も「個人向け金融商品でレバレッジをかけているものは少ない。レジデンシャル-ONEは通常より危険度が高い」というほどのハイリスク商品なのだ。

 高木証券はこの商品を2003年6月から07年11月まで、46回にわたって販売し、投資家から総額527億円の資金を集めた。不動産市場が活況を呈していた当初は10~8%の運用成績を残していたが、市況悪化後の08年5月償還分で初めての元本割れを起こし、6月分は投資額の3割、7月分は5割、8月分は1割しか戻ってこなかった。

 市況が回復しなければ、残り2年半の償還分も同様の事態が予想される。

 60代の母親がこの商品に投資したという大阪府内の40代の男性は、こういって憤る。

 「母は以前から高木証券で運用していて、別の運用商品が満期になる度にレジデンシャル-ONEを勧められた。母は『自宅の改築にお金がかかるので安全な商品でないと嫌だ』と言ったのに、営業マンは『これまでは10%の運用成果が出ている』と実績ばかりを強調し、結局、7000万円も購入させられた」

 これに対し、高木証券は「法律に従って目論見書でも商品内容を説明しているし、運用状況の情報開示もきちんと行っている。寄せられた苦情については、販売時の状況について営業マンにヒアリングを行うなどして個別に対応している」(総務企画部)と話している。

 金融商品による消費者被害に詳しい三木俊博弁護士は「金融商品販売法では、販売する側が購入者の投資経験や知識、投資目的に沿って商品内容を理解できるように説明するよう定めている。目論見書に記載しているだけでは違法販売にあたる」と指摘。



難しい話ですね~(><)

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by ryuma_maeda | 2009-09-09 07:44 | 不動産