現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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カテゴリ:1.最初の不動産を買うまで!!( 8 )

8・マンションを管理してもらう
マンションを手に入れた後考える事は管理ですが何点か考えられます、


1・家賃管理は自分でして募集のみ不動産募集の会社に任せる
2・全部管理会社に任せる
3・全部自分でする


上記の中で、私は初心者なので《2》の全部管理会社に任せました。
管理手数料は月々の家賃の5%です。


ここの管理会社はとても優秀でした。空きが出てもすぐに次の入居者を見つけてくれるので今のところ、ほぼ満室で推移しています。


マンションは経費がちょっと多めですが、手間はかかりません。
あと、賃貸契約書を見ると(当たり前なのですが)
貸主に自分の名前があるのですごく嬉しくなりました。


今までは借主に名前が入る事しか経験していないので新鮮です。
そして、 通帳に管理会社から
お金を振り込まれたのも


感動しました。
by ryuma_maeda | 2007-10-10 06:58 | 1.最初の不動産を買うまで!!

不動産で親と喧嘩!!

7・親と喧嘩する
資金の調達が出来なかったので、業者の方が

「何件かやめられますか?」
と聞いてきたが、

親に500万円預かってもらっていたので
「なんとか用意します!!」
と答えました。

実家に帰り、親に「家を買うから500万円返してほしい」
というと親が、

「どこに買うんだ」
と聞いてきたので、

「大分」
と答えると激怒されました!!


「自分の家を買うのなら良いが、投資用のマンションなんてだめだ!!」

といわれ喧嘩になりました。
しかしそのお金は、しぶしぶ出してくれました。

兄に100万円借りてマンションの敷金なども支払いに当て
(解説・大分のマンションの敷金は家賃の3ケ月分36万で
マンションの敷金はマンションの住人のものなので、売主さんが預かっているお金です。
なのでこれを売主さんから預かり支払いにあてました。

今後住人が出て行くときには原状回復の経費をもらった上で返します。
今回はそのお金約36万円を借りているということです。)

妻が頑張ってくれたので、
資金が用意でき買えました。

by ryuma_maeda | 2007-10-09 08:00 | 1.最初の不動産を買うまで!!

失敗の資金調達の方法!!

6・資金調達をする(失敗)
契約を正式に交わす為、次の週に大分県へ行ってきました。

契約を交わすときに「一応ローン特約を付けて下さい!!」とお願いしました。

契約も無事終わり、そのままアパマンの取引のある銀行に行きました。
マンション3件分で960万円を調達する予定でした。

銀行では面接を受けました、必要書類はアパマンの方が用意してくれました。
面接では

「基本的には買うマンションが大分で、貸す人の住所も大分の人が良いんですが、
一度検討してみます」と言われ、銀行を出ました。

そこで業者とは別れ、一人でタクシーを使い三軒のマンションを見て、写真をとって回りました。

二日たって銀行から
「やっぱり大分県に住んでいないのと、実績が無いので融資は出来ません。」
といわれ、ショックでした。

そして、何軒かの銀行に回っても反応が同じでした。
(やっぱり、銀行は実績があるかコネがないと難しい!!)

次は国金(国民生活金融公庫)にいってみました。
面接をしてもらいましたが国金の方に
「960万円で家賃11万円ですか、
マンション三件では商売の規模が小さすぎて商売とは認められませんと言われたので頭にきて私は、

「開業の時そんなに大きくしたらリスクが大きいので、
そんなに大きい商売は最初からできません!!」とか、
「最初は小さくうまくいってから大きくすればいいやろ!!」
と怒ってしまいました。

by ryuma_maeda | 2007-10-08 07:57 | 1.最初の不動産を買うまで!!
5・マンションを買う(成功)
ある春の日、最近毎日の日課となっている収益物件探しをしていると、
(この時は主にアパコムという、アパマンの収益不動産売買のホームページです。)

『280万円・2K・築20年・利回り18%』
のマンションを見つけました。

妻に承諾を取りアパマンの業者に電話をいれました。

「すいませんそちらのホームページを見させていただいたのですが、
お伺いしたいことがあるのですがよろしいでしょうか?」と聞くと、

「どちらの物件でしょうか?」と聞いてくるので、

「280万円の大分県大道の物件です。」というと、

「あの物件はとても良いですよ!!この辺では競売の価格位じゃないですかね。
この持ち主の方は相続で手に入れたけれども、
一度整理していってるので他にも二戸あるので一緒にどうですか?」と言われた。

物件の詳細をホームページで確認するとなかなか良い条件でした。
一戸を所有するより、三戸を所有するほうが安定するのではないかといろいろ考えましたが考えた時間は20分、ほぼすぐに心に決めて電話を再度かけました。

「先ほど電話させていただいた前田です。
さっきの物件を抑えておいてほしいんです。」
「一件買うお金ならありますが、全部となると銀行にローンを組まないといけないので、
 よろしくお願いします!!」というと、

「本当は頭金を入れないと物件を抑えれないのですが、特別抑えといてあげましょう」

と言ってくれたのですぐに物件は『商談中』にしてもらえました。
(『商談中』にしてもらえると一応抑えたことになり、
正式にローンが下りてマンションの引渡しが終わると『契約済み』になります。)



マンションを買った反省

深く考えず決めてしまったのですが、それから人口などを調べました。
今考えるとこのやり取りにも反省することがありました。


①業者の言うことを鵜呑みにして裏付けも取らないで決めたこと。

②三つのマンションを一度に買うのならちょっとでも負けてもらえたと思う事。

③トイレが風呂と一緒のタイプ(ユニット式)なのでいつか需要が減りそうです。


しかし、結果は場所が良いところで、管理費も安いので収益がでやすいマンションなので正解でしたが、ちょっとあせりすぎだったと思います。


(マンションを買うときは管理費・修繕積立金は利回りに直接影響があるためとても重要です。修繕積立金はマンションの価値を維持するのに使われるため、貯金の感覚がありますが、管理費はただの経費なので安いほうが良いです。管理費が高い物件はあまり手を出さないほうが良いです。)

余談ですが、
いろんな経験者の本などを読んでいると解かったことがある。
それは、
みんな一番最初に買った物件が、
一番よくない物件である確率がとても高いということです。

それから経験を積んでいって上手に物件などを買えるようになっているようなきがする。
う~ん、そうして考えてみると、一番最初にマイホームを買うのはとても危険な気がしますね。
by ryuma_maeda | 2007-10-07 07:21 | 1.最初の不動産を買うまで!!
4・競売でマンションを買う(失敗)
IDUというインターネットオークションの会社が、
「ダイヤ建設の処分をネット競売で行う!!」
と書いた記事を読売新聞でみたのでサイトを探して、
一ヶ月くらい毎日参加して、ひとつのマンションを競り落とせました。

そのマンションは2LDKで300万円、場所は新潟県魚沼郡でした。
そして、喜びながら雪の降る寒い季節に夜行電車に乗り現地へ向かいました。
(普通は買う前に現地視察です!!)
物件を見たときは
「きれいで温泉もあるしとてもよかったわー」
と思って先に近くの銀行に行きローンの相談に行きました。

銀行員が
「ここは奈良の人には貸せないので奈良の銀行へ行くと貸せると思います」
といわれました。(当時は奈良に住んでいました。)

次に周りの賃貸不動産業者に行き飛び込みで私は、

「ダイヤ建設のマンションを買ったので入居者の募集をお願いします。
家賃は6-7万円で!!」とお願いすると

「ここの2LDKの相場は駐車場付きで4-5万です。」
「ここは湿気が多いからマンションは蒸し暑く長持ちしにくいよ!!」
「俺は自分でハイツを作っているけど、駐車場付きで4万5千円で築浅
(作ってから10年以内の物件のこと)を貸してるよ!!」
と言われ顔が真っ青になりました。

このマンションは月々の経費が3万円近く
(管理費・修繕積み立て金・温泉使用料など)がかかり、
5万位でしか貸せないとリスクが高すぎるので、

「ローンが下りませんでした」

と不動産会社に伝え、
結局買うのを断念しました。

(不動産の契約でローン特約というのを付けておくと、
 ローンが下りないと違約金が無しで解約できます。)
by ryuma_maeda | 2007-10-06 16:17 | 1.最初の不動産を買うまで!!
3・不動産投資に目覚める
いろいろな本を読み知識が増えていく中で、

「億万長者入門」と
「サラリーマン大家になる為の36の秘訣」

を読み、

『これだ!!』と
直感して夢中で何回も不動産関係の本を熟読し、
マンションを競売で手に入れようといろいろ探していました。

奈良に住んでいたので奈良地方裁判所に何回も行き、
物件明細を調べて2-3回ほど競売に参加しましたが、
30万円位落札価格より安くしてしまったりで、
結局全部買えませんでした。

あと、知り合いが「自宅が競売になる!!」と言っていたので、
競売でその自宅を手に入れて、
知り合いに貸すことが出来るかを調べていましたが、
競売では銀行が貸してくれないために諦めました。

このときは、2000万程度で手に入れて12~15万で貸して、
10年貸したら儲かるかな~と言った程度でした。
利回り10%以下の恐ろしい投資をしようとしていたのでした。
銀行が貸してくれなくて
良かったよ~(^^)

by ryuma_maeda | 2007-10-05 07:23 | 1.最初の不動産を買うまで!!
2・株で100万円の損
なにか営業せずに出来ることはないかと考え、株を始めてみました。

最初はきちんと先を読み、

・業績の良くなる企業
・財務内容が良い企業


に、投資をしていました。
業績の良くなる企業(1998年ごろ)
京セラ・ソニー
  財務内容の良い企業
平和・武富士・SANKYO
など調子がよくとても儲かっていましたが、

新規上場のアサヒ飲料で失敗し、
だんだんと値動きの激しい、
ぼろ株に手を出し散々な目に会いました。
結局は自分が株をギャンブルにしたのでだめでした。
by ryuma_maeda | 2007-10-04 05:39 | 1.最初の不動産を買うまで!!
不動産を買うまでを書いてみました。(5年前くらい前からの話です。)

1・何かを始めてみる
ロバートキヨサキの「金持ち父さん・貧乏父さん」の本を読み、影響を受けて、仕事をしながらできる副業的な事業をいろいろ考えてみました。
(不動産投資やスモールビジネスのバイブル的存在である。)

   ①車の洗車機をパチンコ屋とか、ショッピングセンターに置いて
    車の洗車で儲ける

   ②時計の電池交換をクリーニング店などに注文を取ってもらい、
    電池交換で儲ける

   ③マンガを喫茶店や飲食店に置いてもらう

    など考えました、
基本的には「自分がいなくても出来る副業」です。

そこでまず、
「マンガを喫茶店や飲食店に置いてもらう」
をしてみました。
  
古本をインターネットで安く仕入れたり、卸の本屋に行ったり、
(本屋にしか売らないと断られました)
しながら本を用意しました。

レンタル料は、200冊本棚付きで一月一万円(一冊50円)で始めました。
名刺等も用意し、喫茶店・飲食店・ホテル・カラオケボックスなど、
いろいろまわり営業をしていきましたが結果、契約までは行かずに失敗。

家も子供が三人目の子供が出来たりで忙しくなり、
昼の営業は時間がとれなくなりました。

あと、反省として「営業はあまりうまくないなー」と実感しました。
ここまで読んでくれてありがとうございますm( _ _ )m
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by ryuma_maeda | 2007-10-03 06:01 | 1.最初の不動産を買うまで!!