現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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カテゴリ:不動産( 332 )

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苫小牧が2室空いているのですが、
1室決まりました!!

最安値にしているので、
比較的決まりやすいかな~と思っています。

恵比寿のIさんの本でも書いてあるように、
「高利回りを取得する!!」
を実践する事によって、
家賃の値下げに耐える事が出来て、
高入居率を維持する事が出来ると思います。

この調子で満室を目指したいですね~♪
by ryuma_maeda | 2010-03-05 17:39 | 不動産
今日、知り合いの若田(仮名)君と話しました。

「競売が落札できました!!」
と言っていたので、おめでとうと返しました。

しかし、不安が大きくて喜びが半減だそうです。

問題点は、
・荷物が残っている処理
・ベランダがないこと
・洗濯板が無いこと
・中を今度始めてみる事

等でした。

競売は中が見れないので、
こういった不安は付き物ですね。

私は普通の物件は経験しているのですが、
競売の素人なのでアドバイスできませんでした。
(むしろ若田君に競売については教えてもらっています。)

なので、こういった問題の処理方法を、
分かれば教えてもらえると嬉しいです(^^!)

by ryuma_maeda | 2010-02-23 01:39 | 不動産

競売物件調査!!

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競売で近くの物件が出ていたので調査に行きました。

・戸建
・築27年
・土地18坪
・間取りは4DK+倉庫


といった感じで、
家賃は5万くらい取れそうです。

競売の最低落札価格は、219万位でした。

物件も見た感じはなかなか良かったので、
いいかな~と思っていました。

その後よーく調査票を読むと、
地盤沈下がおきている!!
と書いていました。

転進しま~す(^^!)
by ryuma_maeda | 2010-02-18 01:56 | 不動産
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最近、収益物件を紹介されました!!

・鉄骨造
・築9年
・1R(9畳)*6室(3室あき)
・トイレはセパレートタイプ
・家賃3.5万程度
・駅まで徒歩8分程度
・2350万円

といった感じです。

年間家賃 3.5万円*6*12=252万円
満室利回り11%程度になります。

売買の諸経費が170万程度かかりますので、
実際は2520万の10%の利回りになります。

オーバーローンが出たとして、
利率3%・25年で借りるとする。

固定資産税を含めた月返済は、
15~16万程度になります。

満室時は5万程度のキャッシュが残ります。

でも2~5年後には200万程度の塗り替えか、
修繕をする事になると思います。

それらを考えると、
この値段では収益がほとんど出ないと思われます!!

あと、400万程度安ければ、
とても欲しいんですけどね~(⌒-⌒)

by ryuma_maeda | 2010-02-13 23:06 | 不動産
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昨日、ちょっと人と会っていました。
その人は戸建を競売で狙っています。
情報交換をすると、

「競売の戸建は奈良が狙い目」
と強調していました。

奈良は平地が多いのが良く、
手頃な物件が多いそうです。

大阪や兵庫で安い物件だと、
高いところにある物件が多いと言っていました。

自分は戸建は買ったことがないので、
まだ自分の意見が固まっていません。

良い物件を探したいですね~(⌒-⌒)
by ryuma_maeda | 2010-02-01 23:08 | 不動産
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今日は関西大家の会のセミナーに行ってきました。

けいちゃんさんが講師で話されました。

内容は多岐にわたり、
初心者から上級者まで楽しめる内容になっていました。


ブログなどに載せれる内容と、
オフでしか話せない内容があるな~と思いました。

その後の懇親会でもたくさんの方と話し、
色んな話が聞けたので面白かったです。

不動産にかぎらず、たこ焼き屋の話・小売の話・アフェリエイトの話など
いろんな人と会って話すとイマジネーションが広がりますね。

けいちゃんさんは、気さくでたくさん教えてくれました。
本当に感謝です!!

こんな会を開いてくれたゴンさん・まるこさん、
ありがとうございました!!
けいちゃんさん、非常に為になりました。
ありがとうございます!!m( _ _ )m

by ryuma_maeda | 2010-01-24 01:23 | 不動産
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最近、
160万円の1LDKマンション
を見つけました。

すぐに売れてしまったんですが、
ちょっと考えてしまいました。

そのマンションは安いのですが、
管理費5000円、修繕積立金10000円かかります。

現況入居中なので、退室時にはリフォームが必要になります。
50万程度はかかると見ると250万円は必要となります。

それらを考えると家賃は、
最低4万円はある地域ではないと、面白い物件にはなりません。

安いだけでなく、家賃も考えないと
いけないな~と思いました(⌒-⌒)

by ryuma_maeda | 2010-01-22 00:17 | 不動産

管理会社の本音!!

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大家さんが管理会社に、「家賃を下げてください!!」
とお願いすると良い顔をしない管理会社があります。

理由を聞くと、
「入居者の質が悪くなる為、大家さんの不利益になる!!」
といった回答があります。

実際には面接するので、良さそうな人を選べばいいのでは?
と私は思います。

管理会社さんの本音は、
「質の良い入居者さん
ばっかりにすると管理が楽。」

と言うのがあるのではないでしょうか?

しかし、北海道の業者さんは、
「うちは入居率が非常に高いです。
しかし、入居者の質は低いと思います。」

「管理会社はそういった入居者を教育して、
きちんと家賃を取れるようにするのが仕事です。」
と言ってくれています。

きちんと教育できて家賃を取れるなら、
入居さんの質は問題にはならないと思います。

管理会社さん、
よろしくお願いしますね。(⌒-⌒)

by ryuma_maeda | 2010-01-15 00:27 | 不動産
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不動産賃貸市況はこの3連休は、
ファミリー中心に動いているそうです。

私の空いている部屋は1DKなので、
まだ決まる様子はありません。


家賃相場は下がっていますので、
結構安い値段で募集しています。

1DKで26000円なので、
多分地域最安値付近だと思います。

利回りの高い物件を買うとこういったときに、
家賃を下げて耐えられますよね。

アパマン経営は仕入れ命ですね。(⌒-⌒)
by ryuma_maeda | 2010-01-13 23:55 | 不動産
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マンションを探している人の中で、
若い女性がいました。

なぜ一人暮らしをするかと言うと、
生活保護のお母さんと住んでいると、

生活費15万円を超える分の収入は
没収になるからだそうです!!

(15万位だったと思います・・・)

生活保護は資産をもてないし、
やはり不便です。

地道に働いて資産を築いていきたいですね。
(⌒-⌒)

by ryuma_maeda | 2010-01-08 06:41 | 不動産