現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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カテゴリ:3.マンションを買うまで!!( 11 )

売主の不動産会社!!

今回の売買で売主の不動産会社の方が、
大変頑張っていました。

この物件は競売になる予定の物件を、
流通に乗せて売り出しました


取引のときにこの物件に融資した、
売主側の銀行の方と税金滞納の、
市役所の方が来ていました。

全体の調節をし売主にも信頼されていた
不動産屋の方はとても素敵でした。


これで私も成功すれば、
とても嬉しいです(^^)


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by ryuma_maeda | 2007-12-28 19:10 | 3.マンションを買うまで!!

売買契約しました!!

10月17日の朝ホテルから起きて、
仙台駅周辺をぶらついてから、
仙台駅前の銀行で決済をしました。

無事決済が終わり、再度塩釜のマンションに行き、
リフォームの打ち合わせの詰めをしました。

そして、今の管理会社から別の管理会社に移す
手続きをしました。

相見積もりを取った別のリフォーム会社には、
お断りの電話をしました。

それらが終わるともう飛行機に乗る時間になり、
帰りました。

とても、ハウスクリーニングをする
時間はありませんでした。

これから、満室にする為のリフォームを開始します。
満室にしたいな~(^^)

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by ryuma_maeda | 2007-12-28 00:29 | 3.マンションを買うまで!!
10月16日に売買契約のために仙台に行きました。
このときの目的は、

・10月27日の売買契約
・管理会社探し
・リフォーム会社の打ち合わせ
・労働投入によるルームクリーニング

をメインに考えていました。

前と同じ9時30分につきましたが、
今回は不動産屋の迎えなしで、
電車で自分で塩釜に行きました。

空港から仙台まで25分程度で、
仙台から塩釜まで30分位かかりました。

11時にインターネットで調べたリフォーム会社と
打ち合わせをしてから昼ごはんを食べました。

2時から不動産屋の紹介のリフォーム会社と
打ち合わせをして会い見積もりを取りました。

夕方に今とは別の管理会社を訪問しました。
感触がとても良かったので、こちらの管理会社に
任せる方向で進めます。

夜に売買の不動産会社の契約書にサインをして、
夜ご飯に牛タン定職を食べてホテルに帰り、
1日目が終了しました。

次は売買契約です!!(^^)

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by ryuma_maeda | 2007-12-27 02:09 | 3.マンションを買うまで!!

売買契約前にひと騒動!!

10月11日(木)に銀行に対して最終のサインを済ませ、
10月17日に売買契約を済ますだけの状態になったのですが、
12日の金曜日の朝、不動産屋から連絡が来ました。

非常に緊迫した声で、
「昨日から売主さんと連絡が取れません。」
「売買契約日の変更をお願いできませんか!!」

と言われました。

私のほうは、
「銀行の人に聞いてみますが、難しいと思います。」
と答え銀行の人に電話しました。

銀行の人は、
「売買契約の日は、融資契約書のすべてに書いているので、
そんな常識はずれのことは出来ません。」
「そんなことになれば、不動産屋には賠償金も考えます!!」
と言っていましたが、もっともです。

そして、その事を不動産屋に伝えると、
「一生懸命探します!!」
と返答してくれました。

その日の夜に連絡がつきました。
原因は売主さんの娘の結婚式に出席の為地方に行き、
その時に携帯を忘れ、そのままになっていたそうです。

あとで不動産屋の人に聞いたのですが、その日は
探偵のようにいろんな所を当たってやっと連絡がついたそうです。

まあ不動産屋も大変ですね!!(^^)

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by ryuma_maeda | 2007-12-26 07:59 | 3.マンションを買うまで!!

宮城県に安く行く!!

売買契約で10月16日に再度宮城県にいきました。

物件を見に行ったときは普通に飛行機のチケット
をとると往復で50000円位かかり高かったです。

なので今回は旅行会社にビジネスパックを予約、
1泊付で29000円ぐらいでした。


始めは10月15日の予定で日程がぎりぎりだったので、
うまく取れた良かったと思っていたのですが、
銀行さんの予定により
日程がずれてしまいました。


日程を変更するのに
キャンセル料5000円かかりましたが、
それでも普通に行くよりも安くいけました。

これからは常に
ビジネスパックかな~(^^)


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by ryuma_maeda | 2007-12-24 00:30 | 3.マンションを買うまで!!

リフォームを考える 1

今日は下に写真を載せているので、上に来ました
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塩釜の不動産を見たときに、
「リフォームしないとダメだな(><)」
と思いましたので、売買契約が済む前から、
相見積もりをかけていました。

今回の売買の不動産屋の紹介のところと、
今回の物件の管理会社の紹介のところと、
自分でインターネットを使い調べたところで、
見積もりを取ってみました。

今回のリフォームは、
・全体の塗り替え(屋根・共用通路・水道タンクなども塗り替え)
・空室5室のハウスクリーニング・IHヒーター取り付け
・全室カラーインターフォン・ネームプレートの付け替え
・共用ポストの交換
・マンションプレートの交換

でした。

これらを見てもらうと大体300~400万円の見積もりが来ました。
その中で安かったのが売買の不動産屋のところでしたので、
そことつめていくことにしました。

駄目なところ一覧です。f0137635_23195544.jpg
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こういったところをリフォームします。
by ryuma_maeda | 2007-12-22 22:59 | 3.マンションを買うまで!!

銀行の事情!!

銀行に対していろいろな書類を提出しましたが、
妻と私のサインが必要な書類があったので、
最終的に妻と一緒に銀行に行きました。

5時半に約束していたので閉まっていたので、
裏口から銀行に入りましたが初めての経験です。


どうしても日程が詰まっていたので、子供もつれて銀行に行きました。
3人連れて行くとやはり賑やかです。

最初に妻のサインのいる資料を完成させ、子供を外で見てもらいました。

そして私のサインのいる書類を完成させながら、銀行の人といろいろ話しました。

聞くと今回の話は、
上の人が積極的に
動いてくれたので

やりやすかったそうです。

あと
いろんな書類を
すばやく全部見せた

のが好印象だったそうです。

これで作業は終了し、現地で引渡しの段取りです。

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by ryuma_maeda | 2007-12-20 22:44 | 3.マンションを買うまで!!

すばらしい銀行面接!!

買い付けも無事に済まして、
銀行に人と面接をしました。

1時間程度の話で、書類についての質問が主でした。
面接の最後のほうまでまで融資の可能金額と、
返済年数については触れなかったので質問しました。

「いくら借りれそうなんでしょうか?」と聞くと。

「満額でいけますよ。
改装があればそれも融資します!!」

と100%の返事でした。

「借り入れ期間は何年でいけますか?」と聞くと、
「鉄骨造で築8年ですので、
25年返済で考えています!!」

とこちらも100%の返事でした。

MS銀行大好き
になりました(^^)


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by ryuma_maeda | 2007-12-19 21:54 | 3.マンションを買うまで!!

マンションのチェック!!

それから3日後に飛行機の手配をし、宮城県に行きました。

朝9時半に着きました。着いて空港を降りると携帯がなり、
「空港まで迎えに来ました!!」と不動産屋さんが来てくれました。

そのまま現地に行き、物件を見ました。
物件自体の状態は良くありませんが、
周辺の状況はなかなか良かったです

セブンイレブンやマックスバリュ、ロイヤルホームセンターがあり、
駅まで10分ぐらいでした。

各部屋の状態もチェックしました所、ホームクリーニングが必要ですが、
部屋自体の痛みは少ないです。

しかし、ここで重要なことがわかりました。
バス・トイレがユニットなのです。
セパレートではないのです。

築9年ということで当然セパレートと思っていました。これはマイナスです。

その後この物件を管理している会社に行き、
そこの社長にいろいろ聞きました。

「リフォームすればこの家賃より上を狙えませんか?」
と聞くと、
「リフォームする金があれば家賃を下げたほうが良いと思います。」
と言われました。

その社長の印象はなんとなく自信なさそうでした。
しかし、現在の入居者で13万以上の家賃が取れているので、
ローンの支払いは出来ます。

良い悪いはありますが、完璧な物件は利回りが低く、
欠点の有る物件のほうが利回りが高いので、
その欠点を克服して高い利回りを達成しようと思いました。

つまり、買う
決定をしました!!


正式に買い付けを入れて、大阪に帰りました。
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こんな物件です。
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by ryuma_maeda | 2007-12-18 22:40 | 3.マンションを買うまで!!

マンション買う気満々!!

今年の9月の話です。
業者のメールに釣られ、
電話をかけました。
「この物件は入居者の困らない物件ですか?」
と聞くと、
「地元の業者に聞くと、レポートに書いた値段なら、
 十分入居者は確保できると言っていました。」
と言っていました。

そして、銀行に物件の資料を持って行き、
「この物件でお金を借りれますか?」
と聞くと、銀行の方は、
「前向きに検討します。多分出来ますよ!!」
とものすごい前向きな発言を受けました。(^^)

そして、不動産屋にそのことを伝えると、
「良かったですね!!でも、この不動産には問題がありました。
 入居状況が現在3室でした。つまり5室空きです。」
と言われました。

そこで私が、
「この問題があるので、150万円の値引きをして欲しいので、
売主さんに聞いてもらえますか?」
と言いました。

不動産屋に了解してもらい聞いてもらうと、
「それで良いです。
話を進めてくださいと連絡が来ました!!」

と言われました。

これで計算すると、
不動産価格 2450万円→2300万円 になり、
リフォームに300万円かけても、
年間家賃 360万円として15%程度になります。
築年数 8年 で、鉄骨造 3階建なので、
借り入れも25年で組めますしキャッシュフローは
十分に廻ると考えられます。
そして、現在アパートを持っている苫小牧市より
人口は多いので、大丈夫と判断しました。

妻も説得し理解を得ましたので、
塩釜に行くことにしました。


ちなみにこんな物件です!!
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by ryuma_maeda | 2007-12-18 07:00 | 3.マンションを買うまで!!