現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda

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昨日関西◎ー◎ンから電話がありました。

「物件の担保評価が出ました!!
融資の方向で行きますので、
明日そろえる資料を教えます。」

と言われたので、
「分かりました、有難うございます」
と言って喜んでいました。

「融資が出ました!!」
と買い付けの不動産屋に電話すると、
「関西◎ー◎ンから電話がありました。
まだ融資決定ではないですよ!!」
と、不動産屋は言いました。

「担保評価が出て、これからりゅうさんの評価に入る、
と言う事になっている状態です。」

あっ!!
そういうことなのか~。
残念(><)


今日、銀行に行ってきます(^^)

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by ryuma_maeda | 2009-07-31 07:54 | 不動産

債務超過について!!

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債務超過について考えました。

利回りの良い物件でも、木造で古い物件などは
建物の評価はゼロで土地のみの評価になります。


土地の路線価より高い金額で買うと、
評価上は資産評価はマイナスになります。

例として考えると、
・築22年
・木造
・2DK12室(平均家賃6万円)
・土地50坪(路線価坪40万円)
・価格4500万円

だとすると、利回りでみると
6×12=72
72×12=792
792÷4500=0.176なので、
17.6%の利回りになります。

高利回りになるのですが、
資産評価では土地代のみになるので、
40×50=2000
2000万円の資産評価になります。

するとこの物件をローンで買ってしまうと、
4500万円の借金に対して2000万円の資産で、
2500万円のマイナスの担保評価になってしまいます。

こういった物件を買い集めてしまうと、
債務超過になって融資が受けにくくなる、
と言った状態になるんでしょうね~。

ちょっといろいろ考えてしまいました(^^)

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by ryuma_maeda | 2009-07-30 07:05 | 不動産

投資の順序について2

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投資の順序について別の角度で考えます。

前は資産価値が低くてもキャッシュフローのある物件から、
キャッシュフローが低くても資産価値のある物件へシフトする!!

と考えていました。

しかし、この前ヒロさんから、

これは買う順序が逆ではないでしょうか???
銀行から見ると、1件目が一番融資審査が甘い、
でも2件目からは負債資産比率で債務超過なら融資しない
だからできるだけ1件目は利回りが低くても積算評価が
高い物件を買ったほうが投資が続けられる。
高利回り物件はキャッシュフローは余りますけど、
債務超過になりやすい物件が多いですから気をつけたほうがよいかなぁ
※ちなみに私は債務超過です、投資3億円33世帯で融資が厳しい状況で困ってますもん・・・

とコメントいただきました。

私は、銀行に行くと必ず確定申告を見て、
・どれだけ利益があるか
・現金がどれだけあるか
を聞かれていたので利益重視で考えていました。

違う考え方もあるんだな~と勉強になりました。

明日は賃貸不動産業の債務超過に
ついて考えようと思います。(^^)


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by ryuma_maeda | 2009-07-29 07:59 | 不動産
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昨日知り合いから聞いた話で面白い話があります。

「国から200万円もらえる方法!!」です。

国にはいろんな支援制度があります。
その中で中高年の独立支援制度があります。

・「受給資格者創業支援助成金」

雇用保険の失業給付を受けながら転職・再就職活動中に、起業を考え始めた人のための制度といってよい。

創業にかかった費用について、上限額200万円まで返済の必要無しで助成してくれる制度。

詳しくは最後にコピペします。


あと、40歳以上で4人以上で起業するときに、
500万円の助成金がもらえるものもあるそうです。

国も太っ腹なところも有りますね(^^)


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「受給資格者創業支援助成金」

【主な受給の要件】
(1) 次のいずれにも該当する受給資格者(その受給資格に係
る雇用保険の基本手当の算定基礎期間が5年以上ある者に限ります。)であったもの(以下「創業受給資格者」といいます。)が設立した法人等※の事業主であること。
  法人等を設立する前に、公共職業安定所の長に「法人等設立事前届」を提出した者

  法人等を設立した日の前日において、当該受給資格に係る支給残日数が1日以上である者

(2) 創業受給資格者が専ら当該法人等の業務に従事するも
のであること。
(3) 法人にあっては、創業受給資格者が出資し、かつ、代表者
であること。
(4) 法人等の設立日以後3か月以上事業を行っているもので
あること。
 ※  法人等の設立とは、法人の場合は法人の設立の登記等を行うことをいい、個人の場合は事業を開始することをいいます。

 その他の詳細については最寄りのハローワークにお問い合わせください。

【受給額】
(通常地域)
創業後3か月以内に支払った経費の3分の1
支給上限:200万円まで
(開発地域)
創業後3か月以内に支払った経費の2分の1
支給上限:300万円まで
開発地域進出移転経費
・助成金の支給は2回に分けて行います。

by ryuma_maeda | 2009-07-28 07:32 | その他

今の時代にお得な保険!!

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失業時の住宅ローンを肩代わりする保険に
入る人が急増しているそうです。


失業時に住宅ローンを半年間肩代わりしてくれる
ようになっています。

保険会社は今は積極的に売っていないそうです。

と言う事は、保険会社が損する確率が増えていると思われます。

こういう状況を見るとやっぱり不景気ですね。

景気がそこ打ちしたと政府が言っていますが、
とてもそんな状態にないと思います。

不景気のときは、この失業時の住宅ローンを肩代わりする保険は
お得だと思います(^^)



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by ryuma_maeda | 2009-07-27 07:57 | 不動産
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去年のリーマンショックにより、
去年の9月以降の競売数は全国ベースで、
2倍になっているそうです。

売る人にはとてもつらい状況ですが、
買う人にとっては良い状況になっています。

これらが一巡すると不動産は底打ちするんでしょうか。
まだしばらくは厳しい状況は続くかもしれないですね。

買う人にとってはチャンス
かも知れないですね(^^)


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by ryuma_maeda | 2009-07-26 07:31 | 不動産

マンション更新料無効!!

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マンション更新料無効!!

産経新聞に大きく取り上げられていました。(毎日新聞も)

京都で賃貸マンションの更新料や敷引きの特約は、
消費者契約に違反し無効だそうです。

毎日新聞から抜粋

マンション更新料返還請求訴訟:「賃料でなく無効」更新料返還を命令 京都地裁初判断
 京都府長岡京市の男性会社員が家主のマンション経営者(京都市中京区)に賃貸マンションの更新料11万6000円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は23日、借り主である男性の訴えを全面的に認め、全額を返すよう家主に命じた。辻本利雄裁判長は「両者の賃貸契約は借り主の利益を一方的に害するもので消費者契約法に反し無効だ」と述べた。更新料の返還を命じた判決は初めて。

 判決によると、男性は06年4月、同市下京区のマンションの1室を1カ月5万8000円で借りる契約を結んだ。期間は2年で、男性は家賃2カ月分の更新料11万6000円を支払い、08年3月に更新したが、5月には解約して引っ越した。

 男性は昨年10月、更新料条項が「借り主には賃料の支払い義務しかないのに、正当な理由もなく費用負担を強いるものだ」として提訴。家主側は更新料について、▽家賃を補充する性質がある▽更新を拒絶する権利を放棄する対価でもある--などと反論していた。

 判決は、「使用期間の長短にかかわらず支払わねばならない更新料を賃料の一部とは評価できない」と判断した。更新拒絶権放棄の対価とする家主側の主張についても「合理的理由がない」と退けた。

 辻本裁判長は「男性が家主側から、更新料特約の趣旨について具体的かつ明確な説明を受けたとは認められない」とも述べた。

 男性は敷金35万円の返還も求め、全額認められた。

 同様の訴訟では、京都地裁と大津地裁が「更新料は賃料の補充であり契約条項は有効」として請求を棄却、共に大阪高裁で係争中。

 男性側の谷山智光・主任代理人は「消費者保護の理念からすれば当然の判断。家主側は更新料など不当な条項をすぐに排斥すべきだ」と話した。家主側代理人は「十分な審議をせず、拙速な判決が出され遺憾」としている。


ひどいですね!!
京都は敷引きや更新料が取れるから、
利回りが低くても売れているはずです。
それを考えるとかわいそうだと思います。

これからは敷引きや更新料をアテに
するときつくなりますね~(><)


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by ryuma_maeda | 2009-07-25 08:03 | 不動産

特殊な家の選び方!!

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家の選び方でも、特殊な選び方があります。

商業地域に的を絞って、
1階をコインランドリーにする。

と言う方法を前に聞きました。

これだと、コインランドリー収入で、
月々の家賃を払えそうですね。

もう一つは、
自動販売機に適した、
人通りの多い場所に家を買う。

と言う方法が雑誌に載っていました。

自動販売機を自分で経営するそうです。
毎日補充していると売れ筋も分かり、
面白いそうです。
固定客も付くので、夏でもおしるこを置いたりするそうです。

でも、両方の方法では、
閑静な住宅街では無理そうですね(><)


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by ryuma_maeda | 2009-07-24 08:02 | 持ち家が負債の考え方

三重県の物件の続報!!

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三重県の物件について続報です。

三重県の物件は売主さんが、
「融資特約無しで売って欲しい!!」となった為、
別の人が融資特約無しで買い付けを入れてしまいました。

一応、2番手買い付けになっていたのですが、
一番手の方が融資付けに成功したようです。

ちょっと残念でした(><)

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by ryuma_maeda | 2009-07-23 23:27 | 不動産
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持ち家は普通に考えると負債なのですが、
安く買えれば
資産になると思います。



普通に家を買うと利回りベースで
2~5%の利回りしかないので、
銀行にローンを組むと金利や諸経費など、
合わせて大きな負債となります。

利回りが10%超えると資産扱いが出来ると思います。

普通に買う値段の半額くらいで
手に入れる方法を考えましょう!!


安い戸建を買ってリフォームして、
自宅にする事を考えると結構いける気がします。

任売物件・競売など、普通のルートと違う物件も
可能性が高いです。

自宅を安く手に
入れたいものですね(^^)


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by ryuma_maeda | 2009-07-23 07:18 | 持ち家が負債の考え方