現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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苫小牧が2室空いているのですが、
1室決まりました!!

最安値にしているので、
比較的決まりやすいかな~と思っています。

恵比寿のIさんの本でも書いてあるように、
「高利回りを取得する!!」
を実践する事によって、
家賃の値下げに耐える事が出来て、
高入居率を維持する事が出来ると思います。

この調子で満室を目指したいですね~♪
# by ryuma_maeda | 2010-03-05 17:39 | 不動産
今日、知り合いの若田(仮名)君と話しました。

「競売が落札できました!!」
と言っていたので、おめでとうと返しました。

しかし、不安が大きくて喜びが半減だそうです。

問題点は、
・荷物が残っている処理
・ベランダがないこと
・洗濯板が無いこと
・中を今度始めてみる事

等でした。

競売は中が見れないので、
こういった不安は付き物ですね。

私は普通の物件は経験しているのですが、
競売の素人なのでアドバイスできませんでした。
(むしろ若田君に競売については教えてもらっています。)

なので、こういった問題の処理方法を、
分かれば教えてもらえると嬉しいです(^^!)

# by ryuma_maeda | 2010-02-23 01:39 | 不動産

競売物件調査!!

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競売で近くの物件が出ていたので調査に行きました。

・戸建
・築27年
・土地18坪
・間取りは4DK+倉庫


といった感じで、
家賃は5万くらい取れそうです。

競売の最低落札価格は、219万位でした。

物件も見た感じはなかなか良かったので、
いいかな~と思っていました。

その後よーく調査票を読むと、
地盤沈下がおきている!!
と書いていました。

転進しま~す(^^!)
# by ryuma_maeda | 2010-02-18 01:56 | 不動産
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最近、収益物件を紹介されました!!

・鉄骨造
・築9年
・1R(9畳)*6室(3室あき)
・トイレはセパレートタイプ
・家賃3.5万程度
・駅まで徒歩8分程度
・2350万円

といった感じです。

年間家賃 3.5万円*6*12=252万円
満室利回り11%程度になります。

売買の諸経費が170万程度かかりますので、
実際は2520万の10%の利回りになります。

オーバーローンが出たとして、
利率3%・25年で借りるとする。

固定資産税を含めた月返済は、
15~16万程度になります。

満室時は5万程度のキャッシュが残ります。

でも2~5年後には200万程度の塗り替えか、
修繕をする事になると思います。

それらを考えると、
この値段では収益がほとんど出ないと思われます!!

あと、400万程度安ければ、
とても欲しいんですけどね~(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-02-13 23:06 | 不動産
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今日はバレンタインのチョコを売れていない店から、
売れている店へ移動しました。

そして、帰り道にパンクしてしまいました。

そのままガソリンスタンドに行ったのですが、
「修理はやっていません!!」
と言われちょっと放心してしまいました(^^!)

電話で出張修理を聞くと、
出張修理だと15000円程度かかると言われ、
困っていました。

見かねたガソリンスタンドの人が、
タイヤ交換の仕方を教えてくれました!!

おかげでタイヤ交換の仕方が分かったので、
良かったですが、パンクはショックでした(><)

# by ryuma_maeda | 2010-02-13 02:36 | 店長
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昨日は奈良県香芝市のエコール真美に、
バレンタイン特設コーナーを作る手伝いに行きました。

昔、私が店長だった時代に
始めて10回目ぐらいになります。


初めてやったときは夜中2時ぐらいまでやっていたのですが、
今は10時くらいに終るようになりました。

こういった仕事はなんとなくわくわくして好きですね♪

売れてくれるといいんですけどね~(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2010-02-05 10:17 | 店長

新店舗オープン!!

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今日、新店舗がオープンしました。

店を作っているときから人がよく見ていたので、
けっこう期待感がありました。

そして、結果は・・・・・・・・・・・












































大成功!!でした。




予想金額より大幅に売り上げました。

この調子で行けば嬉しいです(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2010-02-03 22:45 | 店長
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昨日、ちょっと人と会っていました。
その人は戸建を競売で狙っています。
情報交換をすると、

「競売の戸建は奈良が狙い目」
と強調していました。

奈良は平地が多いのが良く、
手頃な物件が多いそうです。

大阪や兵庫で安い物件だと、
高いところにある物件が多いと言っていました。

自分は戸建は買ったことがないので、
まだ自分の意見が固まっていません。

良い物件を探したいですね~(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2010-02-01 23:08 | 不動産

新店作り!!

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来月2月3日に逆瀬川に新店を出します。
今はそれの店作りをしています。

私の担当があり、
キャラクターの売り場と文具を主にやっています。

全体的には兄の専務がやってくれています。
非常に助かります。


私は自分の得意な事のみをやっているので、
けっこう楽させてもらっているかなと思います。

今回は新しい店を楽に作っています。
常に新しいチャレンジがあると店作りは大変になります。
しかし、それをしていく事によって成長します。

今回の新店ではその部分が少ないので、
ちょっと寂しい感じがしています。

新店を作る作業自体は好きですが、
いっぱいチャレンジしたいな~♪(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-01-31 01:17 | 店長
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今日は関西大家の会のセミナーに行ってきました。

けいちゃんさんが講師で話されました。

内容は多岐にわたり、
初心者から上級者まで楽しめる内容になっていました。


ブログなどに載せれる内容と、
オフでしか話せない内容があるな~と思いました。

その後の懇親会でもたくさんの方と話し、
色んな話が聞けたので面白かったです。

不動産にかぎらず、たこ焼き屋の話・小売の話・アフェリエイトの話など
いろんな人と会って話すとイマジネーションが広がりますね。

けいちゃんさんは、気さくでたくさん教えてくれました。
本当に感謝です!!

こんな会を開いてくれたゴンさん・まるこさん、
ありがとうございました!!
けいちゃんさん、非常に為になりました。
ありがとうございます!!m( _ _ )m

# by ryuma_maeda | 2010-01-24 01:23 | 不動産
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最近、
160万円の1LDKマンション
を見つけました。

すぐに売れてしまったんですが、
ちょっと考えてしまいました。

そのマンションは安いのですが、
管理費5000円、修繕積立金10000円かかります。

現況入居中なので、退室時にはリフォームが必要になります。
50万程度はかかると見ると250万円は必要となります。

それらを考えると家賃は、
最低4万円はある地域ではないと、面白い物件にはなりません。

安いだけでなく、家賃も考えないと
いけないな~と思いました(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-01-22 00:17 | 不動産

管理会社の本音!!

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大家さんが管理会社に、「家賃を下げてください!!」
とお願いすると良い顔をしない管理会社があります。

理由を聞くと、
「入居者の質が悪くなる為、大家さんの不利益になる!!」
といった回答があります。

実際には面接するので、良さそうな人を選べばいいのでは?
と私は思います。

管理会社さんの本音は、
「質の良い入居者さん
ばっかりにすると管理が楽。」

と言うのがあるのではないでしょうか?

しかし、北海道の業者さんは、
「うちは入居率が非常に高いです。
しかし、入居者の質は低いと思います。」

「管理会社はそういった入居者を教育して、
きちんと家賃を取れるようにするのが仕事です。」
と言ってくれています。

きちんと教育できて家賃を取れるなら、
入居さんの質は問題にはならないと思います。

管理会社さん、
よろしくお願いしますね。(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-01-15 00:27 | 不動産
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不動産賃貸市況はこの3連休は、
ファミリー中心に動いているそうです。

私の空いている部屋は1DKなので、
まだ決まる様子はありません。


家賃相場は下がっていますので、
結構安い値段で募集しています。

1DKで26000円なので、
多分地域最安値付近だと思います。

利回りの高い物件を買うとこういったときに、
家賃を下げて耐えられますよね。

アパマン経営は仕入れ命ですね。(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2010-01-13 23:55 | 不動産

子供でも出来る事業!!

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「犬が教えるお金持ちの知恵」
と言う本を何回も読んでいます。

それには事業の考え方を
考えさせられました。


この本は小説になっていて、
子供が事業をしています。

・自転車の好きな人は、パンの配達代行
・犬の散歩が得意な子は、犬の散歩代行業(芸を教えればボーナス)
・新聞を玄関まで運ぶ事の代行業(アメリカの家は広いので成り立つそうです)

などの、
自分に出来る事で相手の助けになる事を
意識して事業にしています!!


こういった考え方を参考にすると、
色々考えられますね。(⌒-⌒)


# by ryuma_maeda | 2010-01-09 01:23 | スモールビジネス
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マンションを探している人の中で、
若い女性がいました。

なぜ一人暮らしをするかと言うと、
生活保護のお母さんと住んでいると、

生活費15万円を超える分の収入は
没収になるからだそうです!!

(15万位だったと思います・・・)

生活保護は資産をもてないし、
やはり不便です。

地道に働いて資産を築いていきたいですね。
(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-01-08 06:41 | 不動産

リーマンショック!!

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リーマンショックの時、
FXのブログを見ると結構悲惨そうでした。

その時の不動産ブログを見ていると、
そんな話題にさえ触れていないで、
普通の話題ばっかりでした。



こういった状況の中では、
不動産は良いのかな~と思います。

でも、家賃は下落傾向で空室は
増えやすいんですけどね(^^!)

# by ryuma_maeda | 2010-01-07 07:33 | 投資

金持ちの運用法!!

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お金持ちはFXや株でも儲けやすいですね。

何故かと言うと、
お金があるからです!!


まず、事業や不動産などで安定したインカムゲインを元手に、
FXや株などのキャピタルゲインを取りに行きます。

下がってもインカムゲインがあるので、
買い増すことが出来ます。

お金がない時にやると、
下がったときに売らなければいけないことになります。

余裕資金でやらないと株やFXは難しいですね。

不動産で安定インカムゲインを
増やしたいですね(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2010-01-06 07:25 | 金持ちの心構え
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最近、自動販売機で盗まれます。

ジュースではなくて、電気です!!

電気代が10000円を超えました。
設置前は1000円もかかりませんでした。
えらいこっちゃです。

2ヶ月前から電気代が上がってきたので、
担当に行っていましたが「警察に言いました。」といっていました。

しかし、こうなると警察が当てになるとは思えないので、
電気を止めてもらうようにしました。

そして、コンセントではない形で、
電気を通してもらうようにしました。

たぶん、効果があると期待しています。

伊◎園さん頑張ってくださいね(⌒-⌒)
# by RYUMA_MAEDA | 2010-01-05 07:47 | 不動産

水抜き機の故障!!

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年末に、水抜き機のの故障がありました。

北海道では旅行や長期間留守にするときに、
水抜きをするそうです。(知りませんでした。)

その水抜き機が故障していたそうです。
修理に70000円ほど
かかってしまいました(><)



これから次々と壊れてしまうのか管理会社に聞きましたが、
めったに壊れるものではないので大丈夫と答えていただきました。

ちょっと、ほっとしました♪
次々70000円もかかるとブルーになりますもんね。

大家業は経費がかかりますが、
しょうがないですね(^^!)

# by ryuma_maeda | 2010-01-04 07:47 | 不動産
明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いしますm( _ _ )m


今年はいろいろ頑張って行きます。

・物件を増やす
・別の収入源を作る



これらは、今年も目標です。

がんばるぞ~\(^^)/
# by ryuma_maeda | 2010-01-02 05:10 | 不動産

頂き物が嬉しいですね!!

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不動産をやっていると、
この時期頂き物を貰ったりします。

みなさん、太っ腹です!!

自分はそれらに対して、
何か恩返しをしたいな~と思います。

みんなの為が、
自分の為になるように頑張ります(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2009-12-23 22:58 | 不動産

高利回り!!

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高利回りの面白い物件がありました。

f0137635_12474637.jpg【名称】 日野町アパート一棟売
【価格】 780万円
【住所】 長崎県佐世保市日野町898-48
【年収】 満室時 384万円
【築年数】 築23年
【総戸数】 12戸
【間取り】 1K (6和・5K) 2K(6和・6和・5K)
【建物面積】 330.48㎡ 99.97坪
【土地面積】 352.3㎡ 106.57坪


鉄骨造なので、融資は10年位は組めそうです。
傷み具合は見てみないと分からないですね。
トイレはセパレートで、合格です。


1室2万で貸しても、利回り25%以上ありますね。
佐世保はしんどいのかな~(^^!)

# by ryuma_maeda | 2009-12-21 12:50 | 不動産
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最近、福◎工務店で物件を探しています。

いい物件があったので、来週にでも見に行こうと
担当者に連絡を入れると、
「その物件は、業者が買って転売するようになりました。」
とのこと、残念です。

業者の転売を扱うと福◎工務店にとっては、
売買が2回出来て、
2度美味しいですね~



いい物件は業者との
争いになりますね(><)

# by ryuma_maeda | 2009-12-20 00:52 | 不動産
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こんな記事がありました。

米系不動産ファンド、
東京駅近接のビルを1400億円で買収!!



 米系大手不動産ファンドのセキュアード・キャピタル・ジャパンが東京・丸の内の大型複合ビル「パシフィックセンチュリープレイス(PCP)丸の内」を年内に買収することが14日分かった。取得額は約1400億円。5月に日本生命保険が取得した丸の内のAIGビル(1155億円)を抜き、金融危機後で国内最大の不動産取引となる。都心の優良不動産に投資マネーが回帰し始めた。

 米国の不動産ファンドを母体とするセキュアードは2007年に東証1部に上場。国内外の機関投資家から集めた資金を日本の不動産に投資。運用規模は6月末時点で約6000億円と国内大手に成長している。(07:00)


ファンドが買いだすと不動産価格が上昇しやすくなるので、
ちょっとうれしいニュースですね(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2009-12-15 20:03 | 不動産
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塩竈のマンションには光回線が入っています。

しかし、契約がもらえません!!

若者は携帯で足りているようです。

本を鵜呑みにして導入しましたが、
はっきり言って失敗でした。

ゴンさんは、導入するかどうかアンケートしたそうです。
なるほどーと思いました。

本を鵜呑みにせずに、
自分で確認が良いという事ですね(^^!)

# by ryuma_maeda | 2009-12-12 23:55 | 不動産
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おしゃれ家具は、家賃に反映するのか?

この答は良くわかりません!!


安い値段帯の場合は値段で決めるし、
高い場合は自分で家具を選びたそうだし・・・

同じ値段帯で選んでもらうには、
有利になると思います。

自分も電化製品をつけた部屋は、
5000円高く取れました。

ですが、それでも周りの家賃帯と同じ位なんですよね~。

「家具いらないから安くして!!」
と言われるとムッとしてしまいますし・・・

難しいですね(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-12-11 10:27 | 不動産
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きのうは、母ちゃんさんの物件の見学に行きました。
ゴンさん・まことさん・まるこさん・オレガノさんと行きました。

競売で買った部屋を激安リフォームし、
利益を乗せて販売する。

業者のようですよね、羨ましいです。

室内は白を基調としたとても綺麗な部屋でした。

ヤフオクやイケアを利用し材料を調達して、
材料支給で工賃のみで頑張ってもらっていました。

なので、激安に出来たんでしょうね、
勉強になります。

あとで、オレガノさんの物件も見せてもらいました。
大きかったです、そのままで貸せそうでした。

他にも、いろいろ話をして参考になり、
モチベーションも高まりました(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2009-12-10 07:33 | 不動産

引越しは高いですね~!!

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不動産屋に営業周りをしていました。

家賃が40000円の物件に、
引っ越すには敷金礼金以外に、

・仲介手数料-40000円(家賃1ヶ月分) 
・鍵交換料15000円
・賃料保障20000円(家賃の半月分)
・抗菌消臭代10500円
・火災保険料18900円

などがかかります。

これに、水道の水出しっぱなしなどの保険があったりして、
引越し費用も考えると、

敷金・礼金
払うのしんどい!!


う~ん、ゼロゼロが主流になるのかな~(><)
# by ryuma_maeda | 2009-12-09 08:52 | 不動産

競売・衝撃の結果!!

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競売を2565万円で入札しました。

不動産業者に渡す謝礼込みで、
2600万円のイメージでした。

開票日を迎えました。

その日は法事が重なり、
業者に発表を見てもらう段取りをしていました。

外は雨でしたが、法事は順調に終りました。

しかし電話がかかってこない!!

何故かなと思い、業者に電話をかけてみると、
「発表の時刻に間に合いませんでした。すいません!!」
と言われました。

ネットにアップするのは、夜の10時以降だそうです。

その日はもんもんしながら待ちました。

そして、結果を見ました。

2千

















5百































80万円


15万円差に泣きました(><)
半泣きな自分に応援クリック、
よろしくお願いしますm( _ _ )m


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# by ryuma_maeda | 2009-12-05 23:59 | 4.大阪の物件を買うまで!!

競売入札!!

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競売に入札に行きました。

競売に行く前に、銀行に行って入札額は2565万と
伝えておきました。

ギリギリの日に休みを取っていました。

競売に行く朝、
9時過ぎに持っていくものを確認しました。

お金も揃え、印鑑もあったのですが住民票はありません。

住民票を市役所で取りました。

10時前に他に忘れ物がないか競売のところに、
電話して聞きました。

すると銀行へ入金するのは午前中じゃないと、
入札に間に合わないかもしれない!!
と言われました。

いま10時前で新大阪まで1時間半、
裁判所で振込用紙を貰ってから銀行です。

振込みの番号を聞いて先に最寄の銀行で振り込んでから、
行く事はできないかと聞いたのですが、
間違いがあるといけないので振込用紙を貰ってから
じゃないとダメと言われました。

なので、あせりながら裁判所へ向かいました。

ぎりぎりセーフでしたが、
もっと余裕を持たないといけないな~と思いました。

なんとか入札は
出来ました(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2009-12-05 08:06 | 4.大阪の物件を買うまで!!