現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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任意売却お流れ!!

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不動産会社さんを通して売主の銀行と話をしていましたが、
2700万円の指値では、話がなかなか進みません。

そうこうしているうちに、
売主の銀行は競売を選択しました。


競売になるまで、約2ヶ月ありました。
融資をしてくれる銀行は90%の融資を許可してくれました。

その間待っていると共用部がきれくなっていて、
1室の入居が決まっていました。

礼金が15万程度取れていて、
共益費込みで52000円の条件でした。

埋まるのは嬉しいですが、
競売になるので物件価値が上がってしまうのは、
ちょっとイヤなんですね~。

嬉しいやら、
悲しいやらです(⌒-⌒)

# by ryuma_maeda | 2009-12-04 07:43 | 4.大阪の物件を買うまで!!
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前から物件は知っていたのですが、
現地を調査しました。

建物は土地に対していっぱいいっぱいに
建っているので建ぺい率オーバーが心配でした。


調査結果はOKでした。

角地なので10%の修正があるようです、
共用部などが中にありそれらは土地扱いに有るそうです。

2DK6室で入居は2室、家賃は60000程度です。
最低50000円で入居を考えています。
月の家賃収入は30万円程度になります。

近くの不動産屋のヒヤリングでは、
55000円敷き礼金1ヶ月はいけそうに言っていました。

外壁は14年経っていますがまだましかな、
3年以内には外壁塗装がいりそうです。

それらを考え2700万円になりました。
それで、13%程度になりそうです(⌒-⌒)


まだ続きますね。
# by ryuma_maeda | 2009-12-02 08:14 | 4.大阪の物件を買うまで!!
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大阪の不動産を買えるか分からないのですが、
動きを記録的に書きます。

7月頃から四條畷の物件を買おうとしていました。

4月頃から良いな~と思っていた物件で、
3800万円で売り出していました。

任意売却で、こちらからの指値2700万円で
話を進めていきました。

仲介会社に話を進めてもらいながら、
銀行にも融資の打診をしていました。

融資には2月程度かかりながらも、
90%融資にOKをもらいました。

ちょっと続きます(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-11-30 23:26 | 4.大阪の物件を買うまで!!
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私は基本的に借り入れ(借金)で不動産投資をしていますが、
借金は基本的に怖いと思っています。

でも、早く収入を拡大していく為には、
始めは借金をする以外の方法はかなり能力がいると思います。

ある程度までは借金で拡大して、
それからは返済を重視して資産を築こうと思っています。

始めは利回りを重視していたので、
地方からしか始められませんでした。

これからは大阪の物件を増やし、
物件を近くに集約していきたいと思っています。

先は長いけれど、
頑張っていきますね(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-11-26 23:43 | 不動産

楽は楽しくない!!

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昨日、お店の子にこんな話をしました。

「楽しく働けると良いよね。
でも、楽しく働くのと楽して働くのは違うよね。

楽をしていると結果に対しての実感が薄くなると思う。

例えば、部活で試合をした時、練習を一生懸命やっている人は、
負けるとめちゃめちゃ悔しく、勝つとめちゃめちゃ嬉しい。

適当にやっていると悔しくも無く、嬉しくも無い。
楽にやっていると無味乾燥した人生を送っていくような気がするよね。

だから、目標を持って一生懸命やって楽しくいけるといいね。」

といった話をしました。
いつも思っていることなので、
伝わるといいな~(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-11-26 06:44 | 不動産
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この前、銀行の金利に対する方向性について書きました。

これには別の話もあります。

大家さんが宅建の免許を持ち、
売買を積極的にやっていこうとするとします。

それを銀行が知ってしまうと銀行の見方がその人を、

大家さんから、
不動産業者に変更してしまいます。


そうすると金利や返済年数などの条件を
見直しされてしまうそうです。

なるほどな~奥が深いと
思いました(^^!)

# by ryuma_maeda | 2009-11-23 18:24 | 不動産
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やっと、1室埋まりました。

2Kの部屋なのですが、
管理費込みで32000円。

前の家賃より5000円下げました。
12月家賃はフリーレントでゼロゼロです。

限界までいっていると思います(><)

うれしいやら、かなしいやら。
まあ良かったと思います(⌒-⌒)


塩竈はのこり、あと1室。
来月から苫小牧が1室空きます。
もぐらたたきのようです・・・・(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-11-22 23:40 | 不動産
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最近聞いた話ですが、
賃貸不動産業に利用するアパートローンと、
売買不動産業に使う事業ローンはかなり条件が違います



アパートローンは普通、
融資期間10~30年・金利は2~4%程度です。

それに対し売買不動産業に使う事業ローンは、
融資期間半年~1年・金利は4~8%になります。

銀行側からすると不動産を担保にとって貸すには、
貸す前に不動産の評価などの調査が必要です。

その手間の後にすぐに返されてしまうと、
商売にならないと思います。

アパートローンは長い事金利を取れるので、
トータルの利益が大きくなります。

なので、事業ローンは高くてアパートローンは低くなります。

アパートローンをうまく使いたいですよね(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-11-21 10:14 | 不動産
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当たり前の事ですが投資について、

やっぱり向き不向きが
あるように感じます。



不動産投資は投資の中でも、
一番人との関わりが多いと思います。

なので、不動産投資を成功させる為には、
総合的なコミュニケーション能力がいるように感じます。

人との繋がりが楽しめる人が、
不動産投資には向いているようにも感じます。

私は人と会うのが好きで、
コミュニケーションも大好きです。

なので、不動産投資は
合っているのかな~と思います(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-11-19 22:48 | 不動産
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この間の関西大家の会で出会った方と、
自分のお店で商談をしました。

不動産の話と事業の話がリンクし、
楽しく話が出来ました。


他の人にも土地の売却の相談を受けて、
不動産屋を紹介したりしました。

自分がいろんな取引にかかわっていく感じが、
非常に面白いです♪

最近人とのかかわりが増えると、
人生が広がっていくように感じています。

人のつながりを大事に
したいですね(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-11-18 08:59 | 不動産

関西大家の会!!

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昨日は「関西大家の会」がメインでした。
受付をしていたのですが、
非常に出席率が良かったのが印象的でした。
普通、5%くらいの欠席が出るのですが、
2人しか欠席がなく、みんなの意識の高さがうかがえますね。

すごい人が集まり、大変有意義な時間を過ごし、
自分のステージが上がっていくような、
錯覚に陥ってしまいました(^^!)


こんな会が定期的にあると良いですね~♪
ブログで書けないこともいっぱい知りました。

たくさんの皆様、有難うございました。

ゴンさん、まるこさん、二人のおかげで良い会が
出来ていると思います。
有難うございましたm( _ _ )m

# by ryuma_maeda | 2009-11-14 11:55 | 不動産
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塩竈マンションの自動販売機の売り上げが、
非常に少ない!!

売り上げは月に15000円程度です。
それに対し手数料を6000円弱貰っていました。

「う~ん、商売になってるのかな~?」
と思っていると担当者から電話が来ました。

「売り上げのめどが立たないので撤去したい。」
とのことでした。

「とりあえず、手数料を少なくして100円で
 販売して様子を見てもらえますか?」
と提案しました。

やっぱり、業者は儲かって
なかったんですね(^^!)

# by ryuma_maeda | 2009-11-10 17:41 | 不動産

なんかおかしい2

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どこまでも国の借金が増えている。


普通は、入ってくるお金(歳入)の分しか使えないのに、
それ以上使ってしまう。

入ってきたお金を分配するのが普通であるのに、
今は出て行くお金が先にあって、
それを工面する為に国債を発行している。

家計で言うと年収400万の人が、
年600万円使うから200万円貸してもらう感じに似ている。

今までは、インフレでお金の価値が薄まるので、
借金の価値も薄まってきたからいけたのかな?

デフレになると借金の価値が増えて、
にっちもさっちも行かなくなるような気がします。

う~ん、どうなるのでしょうか・・・・?(><)
# by ryuma_maeda | 2009-11-08 05:48 | その他

何かおかしい?

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ちょっと思ったのですが、
100年以上昔のお金は1銭とかありました。

その頃のお金から比べると、
100倍以上のインフレになっています。

しかし、昔のお金はお金自体に価値があり、
買おうとするとかなりの金額になります。

なんかおかしいように
思います(??)

# by ryuma_maeda | 2009-11-07 17:46 | 投資

国民生活金融公庫の話

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今日、国民生活金融公庫に相談に行きました。

最近はちょっと融資の申し込みが
かなり多いそうです!!


審査には3週間から1ヶ月かかるそうです。

利率は2.65%とちょっと上昇しました。

いろいろ考えています(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-11-06 20:05 | 不動産
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この前に、入居の申し込みをくれた方がいました。

その方は生活保護の人でしたが、
前にカードの事故があるという理由で、
家賃保障会社に落とされました。


大家(私)が保証人になれば契約できそうだったのですが、
リスクを負いたくないので断りました。

その方は、実家に帰ったそうです。

自分が保証人になって、契約したほうが良かったのかな~。
難しいですね(><)

# by ryuma_maeda | 2009-11-04 22:37 | 不動産

名古屋の倒産物件!!

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三重の不動産屋からメールが来ました。

会社の倒産物件情報が書いていました。

名古屋の物件で15件程度ありました。
基本的に
・鉄筋コンクリート
・築20年程度
・利回り12%

程度の条件で指値可能だそうです。

競売もいいのですが、こういった情報も良いですね。
でも残念ながら、今は大阪の物件が欲しいので見送りです。

大阪でこういった情報が
欲しいですね~(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-10-30 17:52 | 不動産

家が買えない!!

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最近は銀行の融資方針が変わり、
住宅ローンの審査がなかなかおりないそうです。

勤続年数1~2年程度の人では、
結構落とされるそうです。


おりたとしても、満額やオーバーローンではないので、
ある程度の頭金が必要だそうです。

これではなかなか家を買えないですよね。

また、家の価格は下がっていくのかな~(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-10-27 08:30 | その他
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この間から塩竈のマンション2室空いているので、
いろいろやっていました。

・フローリングの痛みがひどかったので、
 クッションフロアの設置

・共用部の清掃(高圧洗浄)

・部屋の中の壊れたコンセントを修理・窓枠のネジの交換

・各種ポップの設置。

・電気の開栓

などを行い、管理会社にお願いしていましたが決まりませんでした。

そして、10月18日の晩に広告料を
倍の2ヶ月分にしたお願いしました。

(いつもは1ヶ月分です。)

すると、昨日に1室決まりそうだと連絡が来ました。
嬉しいですけど・・・・・・

やっぱり、広告料なのかな~(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-10-23 12:46 | 不動産

優遇金利!!

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前にS◎BCが固定金利終了の連絡が来たのですが、

その時に
「優遇金利は出来ますか?」
と聞きました。

「出来ません!!」

と言われたのですが、今日電話が来ました。

「優遇金利について前向きに検討します!!」
と返答を頂きました。

なぜなのかは分かりませんが、
嬉しいですね~♪

何でも言ってみるもんですね(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-10-20 22:26 | 不動産

バブルの金利!!

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最近19年前に融資で買った人の、
登記簿を見ました。

5000万円の融資に対して、
付いていた金利は
8%!! 



そういえば、昔は借りたお金の3倍くらい払うのが
当たり前のように言っていたのを思い出しました。

この利息だと普通に家賃での返済は、
不可能ではなかったのかな~と思います。

インカムではなくキャピタルだったのかな?

バブルは崩壊するわけですね(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-10-18 22:57 | 不動産

SMBCの金利!!

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今日、SMBCから電話がありました。
「2年固定の期限が来ました。ご来店いただけますか?」
と、聞かれました。

「え!!来店がいるんですか?何かするんですか?」
と聞くと、

「銀行の査定上では赤字になるので状況を聞きたいと思いまして」
と言われ、

「えー赤字なんですか~?」
と聞き返しました。

「SMBCの基準だと、子供三人いると600万円の生活費になるので、
赤字になります。」
と言われました。

あまりに実際の生活費とかけ離れているので、
実際の生活費を言うと納得したようでした。

年の生活費600万円、
使えるようになりたいよ~(><)

# by ryuma_maeda | 2009-10-14 22:53 | 不動産

運動会!!

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昨日は幼稚園の運動会でした。

ちっちゃい子供達が一生懸命
頑張っている姿をみるとかわいいですね。

子供が踊っている姿をビデオでとる時、
どう動くか分かっていないので困りますね~。

なんだかんだで、
楽しい一日でした(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-10-11 06:58 | その他

台風について!!

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今晩くらいに、台風が直撃しそうです。

明日まで続くとショッピングセンターなどは、
とっても困ります。

何故かと言うと、
従業員が来れないからです!!


店舗に従業員が来ないときはポップで、
「台風の為、従業員の到着が遅れております。
ご了承下さい!!」と書いたものをはって、
警備員に店を見てもらいます。

大変になってしまうので、
早く台風去って欲しいです(><)

# by ryuma_maeda | 2009-10-07 22:40 | 店長

大阪から車で仙台!! 4

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仙台~新潟に行くと眠気に襲われ、
パーキングに止めました。

ちょっと寝てから缶ジュースを買いに行き、
帰ってくるときに隣の車を見ました。

ガラスが全部新聞紙で覆われ、
異臭を放っていました!!


怖くなって確かめもせずに、
ダッシュで車を出しました。

そんなこんなで、朝の9時前に
家に着きました。

そして仕事に出たのですが、
早めに切り上げました。

その日は赤ちゃんさんが来ていたので、
行きたかったのですが眠気で事故りそうなので、
諦めました!!(><)

行きたかったのにな~!!
残念です(><)

# by ryuma_maeda | 2009-10-06 22:43 | 不動産

銀行員の考え方!!

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今回の物件はたぶん競売より、
任意売却のほうが高く売れます。



しかし、なぜ競売にしてしまうのか。
これには銀行特有の事情があります。
(銀行や大企業の社員特有かな)

銀行員は商売人ではなく、
サラリーマンです。

特に銀行はプラスの査定より、
マイナスの査定を重要視します。

なので、責任が担当に来る任意売却より、
責任がこない競売を選ぶそうです。

いろいろありますよね~(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-10-05 07:46 | 不動産
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関西◎ー◎ンから、
融資の内諾はもらえました


90%の融資になります。

ですが・・・・・・
物件自体は競売になりそうです。

競売でも借りれるか
挑戦しようと思います(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-10-03 23:29 | 不動産

大阪から車で仙台!! 3

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帰りは6時半過ぎに帰りだしました。

地図を見ると、
仙台~新潟~富山~金沢~滋賀~京都~大阪、
のルートもいけそうなだったのでそれで行きました。

途中で眠くなってくると目が真ん中によってきます、
そうなると休憩です。

休憩してエンジンをかけると
ブザーが鳴り出しました!!



びっくりしてじっとしていると止まるのですが、
20秒くらいするとまた鳴り出します。

おろおろしていると、パーキングのお兄さんが教えてくれました。

「ドアを鍵で開けたり、遠隔キーで閉めた状態でエンジンをかけると、
防犯装置が作動するんですよ。」といって直してくれました。
(遠隔キーでロックを解除すると止まりました。)

びっくりしましたが目が覚めました。(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-10-01 08:08 | 不動産

大阪から車で仙台!! 2

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予定では、夜10時出発で9~10時間で到着、
朝7~8時から3時間ほど仮眠して行動と思っていました。

実際はついたら11時30分!!
仮眠する暇がありませんでした。


そのまま、不動産会社の人と打ち合わせと食事、
ご飯を食べ過ぎると眠たくなりそうなので少なめに食べました。

不動産会社の人と物件に行き、
そこで一緒に見てまわりました。

・フローリングの痛みがひどかったので、
 クッションフロアの設置をお願いしました。

・共用部の清掃も必要性を感じました。

・部屋の中の壊れたコンセントを修理依頼。

・各種ポップの設置。

・電気が止めてあったので、開栓をお願いしました。

それらをすると6時になっていました。

さあ、帰ります(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-09-30 08:07 | 不動産

大阪から車で仙台!! 1

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空室対策の為に金曜日の夜から、
車で仙台に行きました!!


行きは名古屋~静岡~東京~仙台のルートでした。
850キロありました。

このルートは交通量が多く、
トラックに抜かれまくりでした。

怖かったです(@@)

高速代1000円でいけると思っていましたが、
4000円くらいかかりました。

行きの時間は13時間半
かかりました(><)

# by ryuma_maeda | 2009-09-29 18:16 | 不動産