現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
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ちょっと、更新サボっていました(^^!)

シルバーウィークが終ってしまいましたね~。

普段は休日は仕事があるのですが、
シルバーウィークの中の2日休みが取れました。

月曜日は奈良健康ランドに行きました。
プールとお風呂があって楽しかったですよ♪

しかし、休日は阪奈道路が渋滞していましたが、
いろんなところでも渋滞があったのでしょうね。

水曜日は近所を散策していました。
子供たちと弁当を持って近所の公園めぐり、
10時から5時近くまでいろいろ歩いていました。

楽しい休日でした(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-09-24 06:40 | その他
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基準地価:全国的下落 東京・銀座、変わる街並み 空室増え低価格店進出
 75年の調査開始以来初めて、住宅地、商業地ともに全都道府県で下落した09年の基準地価。下落率の大きかった10カ所には、東京都港区と福岡、名古屋両市の商業地が名を連ねた。東京圏では銀座とその周辺で2~3割も下落。不況で海外の高級店が出店計画を撤回する一方、低価格の衣料品店の進出計画が明らかになるなど、地価下落が街並みにも反映し始めている。

 東京の商業地で下落が目立ったのは、都心の新橋や虎ノ門、銀座などで、下落率は19・0~28・5%。国土交通省の担当者は「1~3月に最も景気が悪化し、高いブランド力でも抗しきれなかった」と分析。港区の不動産会社社長も「景気回復の兆しが見えた昨春と比べ、賃料相場は2割前後下がった。個別交渉でさらに安くしているところが多いのでは」と指摘する。

「昨秋のリーマン・ショック前と比べて賃料が下がり、空き店舗も増え、出店しやすい環境」と話すのは、5月に初の銀座店をオープンさせた紳士服専門店「AOKI」の広報担当者。場所は全国最高価格の「明治屋銀座ビル」(銀座2丁目)近くで百貨店やブランドの路面店がある一角だ。ヴィトンが撤回したビルには米カジュアル衣料大手の「ギャップ(GAP)」が出店を計画しているとも報じられた。



要するに銀座でも儲けの出やすい企業が進出し、
知名度向上の為の再三度外視の企業は撤退なんでしょうね~!!

全国的に大変ですね(><)
# by ryuma_maeda | 2009-09-18 19:19 | 不動産

時間持ち!!

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今日は問屋さんと話をした。

その問屋さんは取引件数30件弱、
売り上げは150万円程度だそうです。


それでも仕入れを100万以内に抑えると、
充分生活していけるそうです。

店周りは1日1軒で行っているので、
時間をたっぷりもっています。

売り上げを追わずに仕事をするのも
ありかな~と思います(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-09-16 07:42 | 店長

電化製品の修理!!

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電化製品の修理をお願いしました。

製品45000円程度の商品に対して、
20000円近く修理代を請求されました。


ちょっとだけ、話をすると15000円
ちょっとになりました。

修理は高いですね~(^^!)
# by ryuma_maeda | 2009-09-14 18:34 | 不動産

マンション管理料!!

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大分に区分所有のマンションを持っているのですが、
マンション管理料を払っています。

管理会社は通勤のマンション管理で、
40万円の管理料を取っています。

マンションの規模は90室程度、
作業としては共用部の清掃や消耗品の交換などです。

実費のかかるものは別に取っていて、
実質の管理料で40万円です。

特に高いと思ってはいないのですが、
自分が管理する立場と考えてみると、

管理はおいしいな~
と思いました(^^!)

# by ryuma_maeda | 2009-09-13 07:57 | 不動産

店の模様替え!!

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昨日は店の模様替えをちょっとしています。

ディズニーがちょっと売れなくなっているので、
場所を減らしてリラックマを増やしました。

今日からアイドルカレンダーも売り出しました。

この時期から年末に向けて、
アイドルカレンダーやスケジュール帳などが売れていきます。

暇な日は掃除がはかどりますね(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-09-12 10:16 | 店長

WTCに府庁移転!!

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最近の新聞でWTCに府庁移転が
載っていました。

個人的にはATCにお店があるので、
WTCの移転大賛成です!!


一度、話が頓挫していたのに、
再度話が出て嬉しいです。

個人的な店の事だけでなく、
普通に考えれば移転はメリットが多いと思います。

早く、具体的になってほしいな~(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-09-11 07:57 | 不動産

交流会!!

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ゴンさん、星輝さん、ma510さん、ルビアさんと
交流会がありました。


星輝さん面白い!!

こういった交流会は嬉しいですね♪

みなさんありがとうございました(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-09-10 07:07 | 不動産
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野村系証券会社で不動産ファンドトラブル…
十分な説明なくハイリスク商品買わせる


高木証券本店が入っている大阪市北区の大阪駅前第一ビル (クリックで拡大) 不動産市況が悪化するなか、東証2部上場の野村系の中堅証券会社、高木証券(本店・大阪市)が個人投資家向けに販売した不動産投資ファンドをめぐり、一部顧客との間でトラブルになっていることが22日、分かった。このファンドは、金融庁も「危険度が高い」と認めるハイリスク商品。なのに、営業マンからリスクについて十分な説明がないまま購入させた。

 トラブルになっているのは、高木証券が販売した不動産投資ファンド「レジデンシャル-ONE」。顧客から集めた資金に金融機関からの融資も加え、投資額を膨らませたうえで不動産に投資し、家賃収入などを顧客への分配金に回す。運用期間は3年間。期間終了後は不動産を売却し、顧客に出資金を払い戻す。

 「レバレッジ(てこ)」を効かせたハイリスク型の商品で、商品の“説明書”である目論見書にも「金融機関からノンリコースローンを借り入れることにより別途資金調達を行います」と記されている。

 そのハイリスクぶりはこんな感じだ。顧客から10億円、金融機関から30億円を集め、計40億円の不動産投資を行ったとする。運用期間終了後に不動産価格が20%下落していたとすると、売却額は32億円。このうち30億円は金融機関への返済に優先的に回され、顧客の手元に残るのはわずか2億円。不動産価格が20%下がると、80%もの損失を被ることになる。

 金融庁証券課も「個人向け金融商品でレバレッジをかけているものは少ない。レジデンシャル-ONEは通常より危険度が高い」というほどのハイリスク商品なのだ。

 高木証券はこの商品を2003年6月から07年11月まで、46回にわたって販売し、投資家から総額527億円の資金を集めた。不動産市場が活況を呈していた当初は10~8%の運用成績を残していたが、市況悪化後の08年5月償還分で初めての元本割れを起こし、6月分は投資額の3割、7月分は5割、8月分は1割しか戻ってこなかった。

 市況が回復しなければ、残り2年半の償還分も同様の事態が予想される。

 60代の母親がこの商品に投資したという大阪府内の40代の男性は、こういって憤る。

 「母は以前から高木証券で運用していて、別の運用商品が満期になる度にレジデンシャル-ONEを勧められた。母は『自宅の改築にお金がかかるので安全な商品でないと嫌だ』と言ったのに、営業マンは『これまでは10%の運用成果が出ている』と実績ばかりを強調し、結局、7000万円も購入させられた」

 これに対し、高木証券は「法律に従って目論見書でも商品内容を説明しているし、運用状況の情報開示もきちんと行っている。寄せられた苦情については、販売時の状況について営業マンにヒアリングを行うなどして個別に対応している」(総務企画部)と話している。

 金融商品による消費者被害に詳しい三木俊博弁護士は「金融商品販売法では、販売する側が購入者の投資経験や知識、投資目的に沿って商品内容を理解できるように説明するよう定めている。目論見書に記載しているだけでは違法販売にあたる」と指摘。



難しい話ですね~(><)

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# by ryuma_maeda | 2009-09-09 07:44 | 不動産
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関西◎ーバンによって状況を聞きました。

「本部から不都合な点は言って来ていないので、
大丈夫と思いますがまだ返答はきていません。」

と言われました。

売主さんのほうも、進展なしなので
な~んにも無しです(><)

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# by ryuma_maeda | 2009-09-08 07:40 | 不動産

どんぐり共和国!!

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きのう、どんぐり共和国を見てきました。

鳳のアリオのなかにある、
ジブリの専門店です。



こういった専門化したショップを参考にしてみようと思います。

こういったお店をうちのバラエティーショップの中で、
出来れば良いな~と思ってみていました。

そう考えるとまだやりようがありそうですね(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-09-07 08:11 | 店長

これで最後かな~!!

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昨日の夜は、花火をしました。

たくさん有ったので、楽しめました。

個人的には線香花火が好きですね。
蛇花火やネズミ花火も面白いですけどね。

後一回できるかな~(^^)
# by ryuma_maeda | 2009-09-06 08:12 | その他

優しさ通じず!!

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今日はお店は暇でした!!

今日は腕時計を万引きしようとしている人を
見つけました。


腕時計をつけてから腕を服で隠したので、
近くに行きプレッシャ~をかけました。

すると、腕時計を戻したので良かったのですが、
あとで
「ここの店員うっとおし~わ~」
と言われてしまいました。

ほっといて店を出てから捕まえても良かったのですが、
可哀想なのでプレッシャ~をかけました。

その思いは伝わらないですね~(><)

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# by ryuma_maeda | 2009-09-04 22:49 | 店長

保証会社について!!

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私のマンションはいま2室空いています。

そのうちの1室は強制退去でした!!


家賃保障会社が7~8ヶ月ぐらい保障してからの
強制退去でした。

7~8ヶ月も保障していると儲けが出るのかな~、
と思っていました。

しかし、この不景気で家賃が払えない人が
とても増えているように感じます。

その影響で家賃保障会社も儲からないように感じます。
本当に商売は大変ですね。

ここはひとつ民主党に
頑張ってもらいましょう!!(^^)



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# by ryuma_maeda | 2009-09-03 22:24 | 不動産

経営者と店長!!

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社長は経営者になります。

経営者は情を抜きにして、
判断しなければいけません!!


店長は従業員に感謝して、
従業員を守っていく人が良いと思います。

立場の違いによって、
重要な部分が違うような気がします。

自分自身は店長意識が強いので、
従業員を守ろうとして動きます。

そして、社長に反抗するときがありました。

何とか雇ってもらえていますが、
社員としては失格です。

でも、どちらがいいか今でも迷います(><)


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# by ryuma_maeda | 2009-09-02 14:01 | 店長

民主党圧勝!!

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今回の選挙は民主党の圧勝でしたね!!

この結果は国民が民主党のマニフェストに
期待をしたからだと思います。


民主党3つの約束
1. 「年金通帳」で消えない年金。国が責任を持って全額支給します。
2. 安心して子育てできる社会。
1人月額2万6000円の「子ども手当」を支給します。
3. 農業の元気で、地域を再生。
農業の「戸別所得補償制度」を創設します。
民主党7つの提言
1. 雇用を守り、格差を正す。
2. 医師不足を解消して、安心の医療をつくる。
3. 行政のムダを徹底的になくす。
4. 地域のことは地域で決める「分権国家」を実現する。
5. 中小企業を元気にして、日本経済を生き返らせる。
6. 地球環境で世界をリードする。
7. 主体的な外交を確立する。


これで、マニフェストどおりに物事が進めば、
面白いですね。

これからが正念場になると思いますね。

頑張って欲しいですね~(^^)


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# by ryuma_maeda | 2009-08-31 07:14 | その他
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角川博さんがショッピングセンターに来ました。
やっぱり上手いですね〜(^-^)/
# by ryuma_maeda | 2009-08-30 13:17 | 金持ちの心構え

フリーター募集!!

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最近フリーターを募集しました。

1人の採用だったのですが、
20人以上面接に来ました。


通常は10人程度来てくれれば多いほうなのですが、
その二倍以上きています。

そして特徴的だったのが、
19歳の応募がとても多かったです。

高校卒業後に働いてからすぐにやめた人と、
卒業後就職できなかった人でした。

やはり、景気は悪いと実感できました!!

募集人数が増えたおかげで良い人を選べるのは、
嬉しいですが気持ち的には微妙ですね(^^!)


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# by ryuma_maeda | 2009-08-30 00:34 | 店長

任意売却!!

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今回買おうとしている物件は、
任意売却なのですがなかなか進みません。

不動産屋が言うには、今回は売主さんというより
銀行が相手になっているので進みが遅いそうです。

基本的に銀行は稟議書を上に送り、
判断を求めていっているので遅くなりますね。

多額のお金を扱うのでしょうがないですね。

時間がかかっても承諾が
出れば良いんですけどね~(^^)


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# by ryuma_maeda | 2009-08-29 07:59 | 不動産
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いま、関西◎ーバンに融資の申し込みをしていますが、
ゆっくりと進んでいます。

昨日も妻の源泉徴収票を3年分求められて、
作成していました。

ネットでフリーソフトを落とし込んで作成しました。

銀行がいろいろ資料を求めてくるときは、
融資に前向きの兆候だと思います。

ちょっとづつ進んでいます(^^!)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-28 06:50 | 不動産
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ローソンとマツモトキヨシ提携
の新聞記事を読みました。

これからはこういった提携が
増えていくと思います。

これからは競争より共存共栄の発想が
大事になってきます。

社会が成長期には競争が多くなり、
成熟期には共存共栄が多くなります。

提携うまく行くと良いですね(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-27 07:25 | 店長
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ダイヤモン◎シティーはいろんな
ところで非常に考えられています。



真ん中の売り場は作らないで、左右の壁に囲まれた場所のみを作って
真ん中は空間にして広びろとした雰囲気にしています。

これは壁に囲まれたお店のほうが雰囲気の良いお店を作りやすく、
ショッピングセンターとしてのイメージがあがります。
(昔は家賃が取れるので、真ん中にもお店を作るのが普通でした。)

全体のイメージを意識し、各店の内装にもチェックをいれかなり口を出します。
(普通は各店に任せて、壁の高さぐらいであまり内装に口は出しません。)

商品出しなどの作業は閉店後にするように徹底しているそうです。
(普通は人件費が勿体無いので営業中に商品出しをします。)

館内イベントの参加店舗率が非常に高く、イベント自体も多い。
(やっぱり、たくさん家賃を取っているから可能なんですよね~)

これらをしっかりやっているからお客さんは嬉しいですよね。

でも、店子さんはかなり大変だと思います(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-26 07:01 | 店長
ダイヤモン◎シティーのは今まで
ショッピングセンターのなかったなかった田舎に作るときがあります。

それでも売れています!!

なぜかを聞いてみたところ、
「田舎には遊ぶところがない。」
からだそうです。

田舎は遊ぶところがないので、
お金を貯めている人も多いと聞きました。

なので、田舎にぽつんと立てる
と売れるようになるそうです。

なるほどね~(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-25 07:44 | 店長

不在者投票!!

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今日は国民の権利を行使してきました。

「不在者投票」です。

不在者投票の理由を書いて、
選挙票をもらい投票します。

自分ひとりに対し、6人ぐらいの
選挙管理の人がいたので緊張しました。

自民党も頑張っているのですが、
この不景気何とかしたいですよね~!!

いろいろ考えますね(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-24 20:42 | その他
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一度書いた記事が消えてしまいました(><)
気を取り直して書きました!!



ダイヤモン◎シティーは儲かります。

・家賃は売り上げの15~20%

・2年更新で売れれば値上げあり

・内装は入居者持ち(でも内装のチェックは入ります)

・土地は借りています(一部ですが)


しかし、これだけの条件でも入居者待ちが出来るほど、
人気があるのは集客力が有るからなんですね~(^^)


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それによって、なぜ集客力があるかを書きたいと思います!!
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# by ryuma_maeda | 2009-08-24 08:08 | 店長

新築そっくりさん

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うちのショッピングモールで、
新築そっくりさんのイベントをしています。
全然、賑やかさがありません!!

初め男性3人いましたが、
みんな携帯をいじっていました。

今は男性1人です。

なかなか難しいですね〜(>_<)
# by ryuma_maeda | 2009-08-23 16:45 | 金持ちの心構え
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眼鏡屋は昔はおいしい商売でした。

商品原価20~30%で、
平均20000円以上で売れていました。


個人の眼鏡屋さんもたくさんありましたが、
最近はどんどん景気が悪くなりました。

景気の悪くなった原因は、コンタクトレンズです。
コンタクトレンズもどんどん安くなっていきました。

チェーンの眼鏡屋さんはコンタクトも扱いだしましたが、
コンタクトレンズは眼科の病院と提携しないといけないので、
個人の眼鏡屋さんには難しいです。

なので、個人の眼鏡屋さんはどんどん姿を消し、
ほとんどがチェーン店になりました。

まあ、この業界がチェーン化しやすい形態なんですけどね。

最近の眼鏡業界は「眼鏡市場」のような、
込み込みが受け入れられています。

今後はこの形態は増えていくと思います。

最近は視力矯正の手術も安くなっているので、
眼鏡屋さんはさらに厳しくなると思います(><)



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# by ryuma_maeda | 2009-08-23 07:25 | 店長

寝屋川市民プール!!

今日はたくさんクリックがあって30位になっています。
有難うございます(^^)

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明日朝に、小売の仕組み③を書きます!!

昨日は寝屋川市民プールに行きました。

近くの子供も2人連れて行ったので、
子供5人一緒に行きました。

市民プールは安かったです!!

この前ひらパーに行ったところなので、
その差をすごく感じました。

ひらパーの一人分くらいの値段で、
みんなが行けました。

50Mプールと子供用のプール大・小と
小さな滝・滑り台とそこそこ揃っています。

休むところに屋根もあり過ごしやすくなっていました。

子供5人いると、とっても楽しそうでした。
小学生位になると2人増えても手間は変わりませんので、
たくさんいればいるほど楽しいと思います。

私は背中の調子がちょっと悪くなったので、
妻が子供たちを見てくれていました。

感謝・感謝ですm( _ _ )m

もうすぐ夏休みも終ってしまいますね~、
長いようであっというまですね(^^)



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# by ryuma_maeda | 2009-08-22 22:33 | その他
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今、家電業界は過当競争に入っています。

ヤマ◎・コジ◎・ジョーシ◎・みど◎などがありますが、
やはりヤマ◎電気が強いようです。
大阪ではジョーシ◎も結構頑張っているそうです。

ヤマ◎は仕事がきつく、人件費が安いため人が続きません。
店舗はどんどん増えているのに人材が足りない為、
経験の浅い人でもすぐに店長になれるそうです。
人件費が上がらない為、商品の値段を安くしやすいそうです。

ジョーシ◎は、人が長く続いています。
店長になっても業績が悪い店長は降格もありますが、
人が続いている為店長候補もたくさんいるようです。
しかし人件費は高くサービスはよいが高いとなりやすいです。

各店で採算をみていて、各店によっての販促予算が違うため、
値引き余力は各店によって違うそうです。

ですが、安く買いたいのであれば、
ネット通販が一番安く出しているそうです。

家電業界は大変ですね~(^^)


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# by ryuma_maeda | 2009-08-22 07:55 | 店長

小売店の仕組み①!!

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私たちは当たり前でも普通の人は、
知らないかもしれないので書いてみようと思います。

流通のしくみは、メーカー・問屋・小売になっています。

メーカーはメーカー小売価格の30%以内で物を作ります。

それをメーカー小売価格の40~55%で問屋に売ります。

問屋はメーカー小売価格の60~70%で小売に売ります。


ヘアー・アクセサリーはもっと安く小売には45~50%で、
食品は高くて70~85%になっています。

ユニクロなどのメーカー直売はメーカー小売価格の30%で作り、
そのまま売っているので儲かる仕組みになっています。

ユニクロは儲かりますよね~(^^)

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# by ryuma_maeda | 2009-08-21 11:26 | 店長