現在21室の大家さんです。大阪にマンションを買います!! 


by ryuma_maeda
カレンダー
S M T W T F S
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30

懇親会!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


昨日はショッピングセンター内の、
懇親会がありました。

ダイエーがたな卸しの為ちょっと早く閉店するので、
その機会に年に一回します。

ビンゴなどのゲームをやって、なかなか面白かったですが、
周りの店舗の人に話しかけれなかったです。

店の子とずっと一緒にいてました。

本当は周りの店舗の人と親交を
深めないといけないんだけど・・・・・・

ちょっと恥ずかしいです(^^!)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-20 08:39 | 店長
さっきまで店の横のイベントフロアで、
さくらまやちゃんが歌っていました!!
小学生演歌歌手ですが、
歌がめっちゃうまかったです。

昼過ぎにちょっと本屋に
普通に行っていました。

小学生らしくて、良かったです♪

小さいのに偉いな〜(⌒-⌒)
# by ryuma_maeda | 2009-08-19 17:21 | 金持ちの心構え

2室の空室!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


8月から2室空室になりました。

壁紙を1面デザインの壁紙にしたいのですが、
もうひとつ考えがまとまっていません。


管理会社さんにも相談してみます。

これから9月は比較的動く月なので、
9月中に決めたいと思っています。

なので、いろいろ考えています(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-19 07:02 | 不動産

ダブルブッキング!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今日、いつもの通りメールチェックをしていると、
大阪の不動産会社からのメール紹介で尼崎の物件がありました。

それと同じものが、
通販大家さんでも出ていました!!



普通の不動産屋の物件だと良くあることなのですが、
通販大家さんの物件でこういったことは初めてでした。

通販大家さんの仕組みは
どうなっているのかな~(??)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-18 23:16 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今日はひらパーに行きました(⌒-⌒)

プールに行ったのですが、
人がめちゃめちゃ多かったです!!



すごい人やな~、
これやったらすごい儲かるな~。
と思いました。

人が多いわりに水も綺麗で冷たいので、
浄水システムがきちんとしているのを感じました。

遊園地も新しい乗り物も入っているし、
お化け屋敷のイベントもPRが上手でした。

『子供のハワイです!!』
のキャッチコピーもしゃれが利いていました。

子供たちも楽しんでくれて嬉しかったです。

昔は全然ダメだったのに、
完全に勝ち組に入っています。

優秀な人がトップだと、
ここまで変わるねんな~と感心してしまいました。(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-17 22:22 | その他
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


最近商業施設に空き店舗が増えています。

家賃もそれなりに安くなっていると思われますが、
なぜ空きっぱなしになるかを考えてみました。

大きな理由が、
『売り上げが上がらない』
からです。

売り上げが上がらないといくら家賃が安くても、
人件費が出ないので出店に慎重になります。

逆を言えば、人件費のかからない仕組みが
出来れば儲かるチャンスが有ると思います。

今よくある商売はヘアー半額のお店です。

催事のように什器のみで構成され、
人は基本一人でやっています。

こういった仕組みがあれば、
面白いですね(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-17 09:24 | 店長
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


毎日バイク通勤をしています。

いつもの通りに走っていると後ろからパトカーが、
「左によってください!!」と言ってきました。

あれっ、スピード違反してしまったかな?
と思っていると通り過ぎていきました。

その後に、救急車も通り過ぎていました。

中央環状線、八尾付近でよくネズミ捕り(スピード違反の取締り)
をしている場所で警官が倒れていました。

推測ですがスピード違反の車をとめようとして、
はねられたんだと思います。

警察官も大変だな~!!
無事だと良いな~と思いました(><)


警官も大変だな~と思えば、
応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m

f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-15 23:07 | その他

幸せの感受性!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


身の回りには当たり前の
ことがいっぱいあります。

それを『普通』と思いない物を探すか、
それを『有難い』と思い感謝するかで、
人生の幸せ度合いがかなり変わると思います。

いつも感謝の気持ちを
持っていたいですね(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-14 08:10
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


見ているけど見ていないことが有りました。

自分は賃貸フェアにいきたいと思って、
大阪にはないと思い込んでいました。

しかし、思い出してみると、
その存在は知っていました。


去年、ゴンさんのブログやma510さんのブログで見ていました。

去年はまだ、人とつながりがなくて自分にとって
賃貸フェアに行く意味がありませんでした。

なので、自分に必要性を感じていないときは、
見ているけど見ていない様になっていました。

人の脳はうまくできているな~
と思っていました。(^^!)



面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-13 11:15 | その他

雇用保険!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


雇用保険でいろいろな事を知りました。

・自己都合と会社都合での退職の場合で支給額が違う。

・雇用保険の入っている年数で支給額が違う。

・雇用保険を何年かけていても、
 一年以上加入期間が開くとリセットされてしまう。

・2年まではさかのぼれるが、
 それ以上はさかのぼってかけなおせない。


などの条件があるので、
うまく雇用保険と付き合いましょうね(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-12 07:49 | 店長

避難勧告!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今回の台風で兵庫県佐用町などが避難勧告が出ていました。

土石流災害で大変な事になっていますが、
こういった土地の価値はどうなってしまうのでしょうか?

きっと価値はさがるでしょうね~(><)

いろんな被害が出て、可哀想ですよね。
家を手に入れるときはこういった
状況も考えて買わないといけないですね。

いろいろ考えさせられました。
大変ですが頑張って欲しいですね\(><)/

# by ryuma_maeda | 2009-08-11 09:15 | 不動産

疑問?

知り合いから相談を受けました。
新築で、10年のかし保証があるのですが、販売会社が潰れ、施工業者が残っています。
雨漏りがあるのですが、施工業者に責任を追及出来るのでしょうか?
私は残念ですがたぶん出来ないと思います。
と応えました。

実際はどうなんでしょうか睺
# by ryuma_maeda | 2009-08-10 13:19 | 金持ちの心構え

保証金!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


最近、古いお店の拡張をしました。
30坪のお店を倍ぐらいに増やしました。

催事契約で他の借主が見つかった時点で、
返す契約になっています。

20年前は30坪のお店に保証金2000~3000万円が
当たり前だったのに今回は無しです。

改めて考えると、すごい状況の変化ですね。

不景気を肌で感じてしまいますね(><)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-09 08:18 | 金持ちの心構え

冷夏の影響!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今年は冷夏だそうですね。

私の仕事では帽子などの夏商材の
売り上げに影響が出ています。

大家さんとしては、
自動販売機の売り上げに
影響が出ていると思います。


売り上げ明細をみていると、
6月と同じくらいでした!!

ということは、
気温もにたようなものだったのかな~と
考えられるような気がしました。

ちょっと残念でした(><)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-08 07:37 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


融資の必要書類として、
「保証人の源泉徴収票」
がありました。

妻が保証人なので、
妻の源泉徴収票がいります。

妻に事務給料を渡している状態なので、
自分で源泉徴収票を作りました。

フリーソフトを探すとありました。
エクセルを使って作るフリーソフトでした。

必要事項を入力するとお手軽に出来ました。

でも、こんなものが銀行に必要なんて
なんか変な気がします(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-07 08:36 | 不動産

初めての不動産投資!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


初めての不動産投資を考えたのは、
競売でした。

知り合いの人が自宅が競売にかかって、
それに投資しようとしていました。

2000万円くらいで買って、
9万円くらいで貸すイメージを持っていました。

その時は利回りもあまり分かっていなくて、
10年貸せば建物代は回収出来るかな~程度に思っていました。

結局、競売はローンが組めないので諦めました。
ローンが組めれば、挑戦していたかもしれません!!

おそろしや~おそろしや~(^^!)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-06 00:10 | 不動産

追加資料提出1!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif

今日は関西◎ー◎ン銀行に
追加資料を提出してきました。

資料を出して、受け取ってもらうだけなのに、
「ちょっと待っていただいてよろしいですか?」
と聞かれたので、ちょっとびびってしまいました。

融資マネージャーが資料を受け取る体制なので、
融資マネージャーが電話中で待たされただけでした。

普通に受け取ってもらったので、
一歩前進です(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-05 00:19 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


オーナーズ・ダイレクト
と言うサイトを発見しました!!

部屋を探す方とオーナーを
直接結ぶサイトです。


成約手数料と掲載料の34125円が会社に利益になるそうです。

有限会社アクティと言う会社で、
大阪府、兵庫県、京都府を中心にサービスしているそうです。

大家さんの経費としては、
成約時に借主様へ賃料の1ヶ月分(居住用の場合)。
成約時に契約書の作成・重要事項説明等手数料 31,500円(居住用の場合)。
事業用の場合は、契約書の作成・重要事項説明手数料 賃料の半月分をお支払いください。
成約時に当サイトへの掲載料 2,625円

となっています。

成約時に借主様へ賃料の1ヶ月分というのは、
借りてくれる人に賃料の1ヶ月分をキャッシュバックしているそうです。
何か問題は出ないのかな~?

ちょっと興味のある
ホームページでした(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-04 07:41 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今日は関西サイクルスポーツセンターに行きました。

山の中にポツンとある施設ですが、
自転車のテーマパークとして楽しめました。

夏休みの平日は比較的空いているので、
遊園地などはお得に感じます。


混んでる遊園地は、
パスポート代が勿体無く感じますね。

プールに行って、乗り物いっぱい乗って、
遊びました。

変わり物自転車に1時間半も乗っていると、
明日から筋肉痛になりそうです。

遊びに行くといつも思っているのですが、
帰るといつも妻が後片付けをしてくれるので、
非常に有難いです、感謝しています♪

子供が嬉しそうだったので、
自分も嬉しいですね(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-03 22:54 | その他

遊び!!


今日は関西サイクルスポーツセンター
に行ってきます。楽しみですね~(^^)

# by ryuma_maeda | 2009-08-03 08:11 | その他
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


今日は、苫小牧の不動産会社に電話しました。

「なにかないですか?」
と聞くと、

「家賃もちゃんと入っているし、退去もない。
いたって平和ですよ!!」
と返事を頂きました。

平和が何よりです(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-02 22:57 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


賃貸フェア、
めっちゃ行きたいけどな~!!



なんで、夏休み中にあるのかな~。

夏休み中で仕事休みの日は基本的に
子供と遊ぶ日になってるからな~。

夏休み以外やったら結構融通きくけどな~。

8月は不動産屋は暇なんかな~。

関西でやらへんのかな~。


勝手な不満でした(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-02 07:24 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


昨日、関西◎ー◎ンと面接しました。
たぶん、物件価格の90%は出せるとの事です。
「たぶんですよ!!」と念を押されていますが・・・・

「100%が良いんですけど!!」
とちょっとごねてみています。

100%を出す事で進めるめてくれているのですが、
このご時世なのでなかなか難しいそうです。

リフォームなどにもお金がかかりそうなので、
政策金融公庫にも行きました。

リフォームと物件取得費用として、
融資を申しこんでみます。

ちょっと資金のほうにめどが立ってきたので、
不動産屋に買い付けを出しました。

これで不動産屋が頑張ってくれると良いのですが・・・

ちょろちょろ頑張っています(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-08-01 07:56 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


昨日関西◎ー◎ンから電話がありました。

「物件の担保評価が出ました!!
融資の方向で行きますので、
明日そろえる資料を教えます。」

と言われたので、
「分かりました、有難うございます」
と言って喜んでいました。

「融資が出ました!!」
と買い付けの不動産屋に電話すると、
「関西◎ー◎ンから電話がありました。
まだ融資決定ではないですよ!!」
と、不動産屋は言いました。

「担保評価が出て、これからりゅうさんの評価に入る、
と言う事になっている状態です。」

あっ!!
そういうことなのか~。
残念(><)


今日、銀行に行ってきます(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-31 07:54 | 不動産

債務超過について!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif



債務超過について考えました。

利回りの良い物件でも、木造で古い物件などは
建物の評価はゼロで土地のみの評価になります。


土地の路線価より高い金額で買うと、
評価上は資産評価はマイナスになります。

例として考えると、
・築22年
・木造
・2DK12室(平均家賃6万円)
・土地50坪(路線価坪40万円)
・価格4500万円

だとすると、利回りでみると
6×12=72
72×12=792
792÷4500=0.176なので、
17.6%の利回りになります。

高利回りになるのですが、
資産評価では土地代のみになるので、
40×50=2000
2000万円の資産評価になります。

するとこの物件をローンで買ってしまうと、
4500万円の借金に対して2000万円の資産で、
2500万円のマイナスの担保評価になってしまいます。

こういった物件を買い集めてしまうと、
債務超過になって融資が受けにくくなる、
と言った状態になるんでしょうね~。

ちょっといろいろ考えてしまいました(^^)

面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-30 07:05 | 不動産

投資の順序について2

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


投資の順序について別の角度で考えます。

前は資産価値が低くてもキャッシュフローのある物件から、
キャッシュフローが低くても資産価値のある物件へシフトする!!

と考えていました。

しかし、この前ヒロさんから、

これは買う順序が逆ではないでしょうか???
銀行から見ると、1件目が一番融資審査が甘い、
でも2件目からは負債資産比率で債務超過なら融資しない
だからできるだけ1件目は利回りが低くても積算評価が
高い物件を買ったほうが投資が続けられる。
高利回り物件はキャッシュフローは余りますけど、
債務超過になりやすい物件が多いですから気をつけたほうがよいかなぁ
※ちなみに私は債務超過です、投資3億円33世帯で融資が厳しい状況で困ってますもん・・・

とコメントいただきました。

私は、銀行に行くと必ず確定申告を見て、
・どれだけ利益があるか
・現金がどれだけあるか
を聞かれていたので利益重視で考えていました。

違う考え方もあるんだな~と勉強になりました。

明日は賃貸不動産業の債務超過に
ついて考えようと思います。(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-29 07:59 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


昨日知り合いから聞いた話で面白い話があります。

「国から200万円もらえる方法!!」です。

国にはいろんな支援制度があります。
その中で中高年の独立支援制度があります。

・「受給資格者創業支援助成金」

雇用保険の失業給付を受けながら転職・再就職活動中に、起業を考え始めた人のための制度といってよい。

創業にかかった費用について、上限額200万円まで返済の必要無しで助成してくれる制度。

詳しくは最後にコピペします。


あと、40歳以上で4人以上で起業するときに、
500万円の助成金がもらえるものもあるそうです。

国も太っ腹なところも有りますね(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif








「受給資格者創業支援助成金」

【主な受給の要件】
(1) 次のいずれにも該当する受給資格者(その受給資格に係
る雇用保険の基本手当の算定基礎期間が5年以上ある者に限ります。)であったもの(以下「創業受給資格者」といいます。)が設立した法人等※の事業主であること。
  法人等を設立する前に、公共職業安定所の長に「法人等設立事前届」を提出した者

  法人等を設立した日の前日において、当該受給資格に係る支給残日数が1日以上である者

(2) 創業受給資格者が専ら当該法人等の業務に従事するも
のであること。
(3) 法人にあっては、創業受給資格者が出資し、かつ、代表者
であること。
(4) 法人等の設立日以後3か月以上事業を行っているもので
あること。
 ※  法人等の設立とは、法人の場合は法人の設立の登記等を行うことをいい、個人の場合は事業を開始することをいいます。

 その他の詳細については最寄りのハローワークにお問い合わせください。

【受給額】
(通常地域)
創業後3か月以内に支払った経費の3分の1
支給上限:200万円まで
(開発地域)
創業後3か月以内に支払った経費の2分の1
支給上限:300万円まで
開発地域進出移転経費
・助成金の支給は2回に分けて行います。

# by ryuma_maeda | 2009-07-28 07:32 | その他

今の時代にお得な保険!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


失業時の住宅ローンを肩代わりする保険に
入る人が急増しているそうです。


失業時に住宅ローンを半年間肩代わりしてくれる
ようになっています。

保険会社は今は積極的に売っていないそうです。

と言う事は、保険会社が損する確率が増えていると思われます。

こういう状況を見るとやっぱり不景気ですね。

景気がそこ打ちしたと政府が言っていますが、
とてもそんな状態にないと思います。

不景気のときは、この失業時の住宅ローンを肩代わりする保険は
お得だと思います(^^)



面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-27 07:57 | 不動産
いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


去年のリーマンショックにより、
去年の9月以降の競売数は全国ベースで、
2倍になっているそうです。

売る人にはとてもつらい状況ですが、
買う人にとっては良い状況になっています。

これらが一巡すると不動産は底打ちするんでしょうか。
まだしばらくは厳しい状況は続くかもしれないですね。

買う人にとってはチャンス
かも知れないですね(^^)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-26 07:31 | 不動産

マンション更新料無効!!

いつも押してくれて有難うございます(^^)
f0137635_14471846.gif


マンション更新料無効!!

産経新聞に大きく取り上げられていました。(毎日新聞も)

京都で賃貸マンションの更新料や敷引きの特約は、
消費者契約に違反し無効だそうです。

毎日新聞から抜粋

マンション更新料返還請求訴訟:「賃料でなく無効」更新料返還を命令 京都地裁初判断
 京都府長岡京市の男性会社員が家主のマンション経営者(京都市中京区)に賃貸マンションの更新料11万6000円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は23日、借り主である男性の訴えを全面的に認め、全額を返すよう家主に命じた。辻本利雄裁判長は「両者の賃貸契約は借り主の利益を一方的に害するもので消費者契約法に反し無効だ」と述べた。更新料の返還を命じた判決は初めて。

 判決によると、男性は06年4月、同市下京区のマンションの1室を1カ月5万8000円で借りる契約を結んだ。期間は2年で、男性は家賃2カ月分の更新料11万6000円を支払い、08年3月に更新したが、5月には解約して引っ越した。

 男性は昨年10月、更新料条項が「借り主には賃料の支払い義務しかないのに、正当な理由もなく費用負担を強いるものだ」として提訴。家主側は更新料について、▽家賃を補充する性質がある▽更新を拒絶する権利を放棄する対価でもある--などと反論していた。

 判決は、「使用期間の長短にかかわらず支払わねばならない更新料を賃料の一部とは評価できない」と判断した。更新拒絶権放棄の対価とする家主側の主張についても「合理的理由がない」と退けた。

 辻本裁判長は「男性が家主側から、更新料特約の趣旨について具体的かつ明確な説明を受けたとは認められない」とも述べた。

 男性は敷金35万円の返還も求め、全額認められた。

 同様の訴訟では、京都地裁と大津地裁が「更新料は賃料の補充であり契約条項は有効」として請求を棄却、共に大阪高裁で係争中。

 男性側の谷山智光・主任代理人は「消費者保護の理念からすれば当然の判断。家主側は更新料など不当な条項をすぐに排斥すべきだ」と話した。家主側代理人は「十分な審議をせず、拙速な判決が出され遺憾」としている。


ひどいですね!!
京都は敷引きや更新料が取れるから、
利回りが低くても売れているはずです。
それを考えるとかわいそうだと思います。

これからは敷引きや更新料をアテに
するときつくなりますね~(><)


面白いと思えば、応援クリックよろしくお願いしますm( _ _ )m
f0137635_14471846.gif
# by ryuma_maeda | 2009-07-25 08:03 | 不動産